測繪科學之房地產(chǎn)測繪 推薦本站相關相關雜志：《測繪科學》(雙月刊)雜志是由國家測繪局主管，由中國測繪科學研究院主辦的高層次測繪類一流學術(shù)和技術(shù)核心期刊。《測繪科學》雜志是中國科技核心期刊、全國中文核心期刊、中國科學引文數(shù)據(jù)庫核心期刊和中國知識資源總庫科技精品期刊，并被國際6大檢索機構(gòu)之一的俄羅斯《文摘雜志》收錄及世界上發(fā)展最快的美國《劍橋科學文摘》收錄。《測繪科學》雜志在2007年第一屆測繪優(yōu)秀期刊評選中被中國測繪學會評為一等獎。

　　摘要：房地產(chǎn)測繪是指運用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關信息的活動。房地產(chǎn)的快速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)測繪的興起，同時也對房地產(chǎn)測繪提出新的要求。下文簡要闡述了房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容、分類、特點、作用等幾個方面，對房地產(chǎn)測繪工作存在的問題提出了幾點措施，以便更好的加強管理。

　　關鍵詞：測繪科學,房地產(chǎn)測繪,測量,質(zhì)量,管理

　　一、房地產(chǎn)測繪的幾點概述

　　(一)房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)測繪是一項技術(shù)性和政策性較強的專業(yè)測繪。工作具體包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中，房產(chǎn)平面控制測量是房地產(chǎn)測繪的第一步，屬于房地產(chǎn)基礎測量;房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)要素測量包括房屋和房屋用地及其相關要素的調(diào)查和測量，是進行房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的依據(jù);房產(chǎn)圖繪制主要是指房產(chǎn)分幅平面圖(簡稱分幅圖)、房產(chǎn)分丘平面圖(簡稱分丘圖)、房產(chǎn)分戶圖(簡稱分戶圖)三種圖的繪制;房產(chǎn)面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積以及房屋用地面積等;房產(chǎn)變更測量是由于房地產(chǎn)狀況的不斷變化而進行的一項經(jīng)常性房地產(chǎn)測量工作;成果資料的檢查與驗收工作作為房地產(chǎn)測量的最后環(huán)節(jié)，是保證房地產(chǎn)成果資料質(zhì)量的最后一道關口。

　　(二)房地產(chǎn)測繪的分類

　　1、房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎圖紙---房產(chǎn)分幅平面圖。

　　2、房地產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關，工作量大。其中最大且最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。

　　(三)房地產(chǎn)測繪中面積的比較

　　房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預銷售使用。

　　房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。

　　通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納為以下兩點：

　　(1)數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據(jù)設計施工圖紙進行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

　　(2)技術(shù)性原因。由于不少房地產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。

　　并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構(gòu)來完成的，這就更會因為技術(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。

　　二、房地產(chǎn)測繪的特點及作用

　　(一)房地產(chǎn)測繪的特征

　　(1)測圖比例尺：房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰淮確地注記，因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是l：500或l：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內(nèi)容更細。

　　(2)測繪內(nèi)容較多：房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調(diào)查測定評估其質(zhì)量(定質(zhì))和價值(定價)。房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求。

　　(3)精度要求高：地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點位中誤差在士0.5-0.6nun以內(nèi)，這個精度可以滿足城市規(guī)劃對地物精度的要求。但房地產(chǎn)測繪不能按此來源，例如界址點的坐標，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實測、實算。

　　(4)測繪成果效力強：房地產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣，其成果被房地產(chǎn)主管機關確認，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，而一般測量的成果不具備法律作用。

　　(5)測繪成果產(chǎn)品繁雜：房地產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房地產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。房地產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。房地產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷。

　　(6)修測、補測、變更測量及時：城市基本地形圖的復測周期一般5-10年，而房地產(chǎn)測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補測，變更測繪。

　　(二)房地產(chǎn)測繪的作用

　　房地產(chǎn)測繪主要為委托人提供所需要的圖件、數(shù)據(jù)、資料相關信息。房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關的信息.是為城市規(guī)劃，城市建設(如基礎設施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護)等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。驗收合格的房地產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)測繪業(yè)發(fā)展迅速

　　在過去，房地產(chǎn)測繪一直作為事業(yè)單位的內(nèi)設機構(gòu)，并由于政企合一、測管不分離及缺乏有效競爭和監(jiān)督機制，形成了壟斷經(jīng)營、獨家測繪、服務意識不強等狀況。近十年來隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展及住房商品化、市場化進程的加快，房地產(chǎn)測繪業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)測繪市場逐步放開，形成了相對公平、公正的競爭環(huán)境。

　　(二)相對統(tǒng)一的測繪技術(shù)標準形成

　　2000年2月22日經(jīng)國家技術(shù)監(jiān)督局批準，中華人民共和國國家標準GB/T1786.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》和GB/T1786.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第2單元：房產(chǎn)圖圖式》正式發(fā)布，并于2000年8月1日起正式實施。這一測繪技術(shù)標準規(guī)定了我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，對規(guī)范與繁榮房地產(chǎn)測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。

　　(三)測繪技術(shù)和手段不斷革新

　　1.測繪儀器設備的更新，從過去的皮尺、鋼尺、經(jīng)緯儀、平板儀，發(fā)展到現(xiàn)在的激光測距儀、電子全站儀、GPS 等精密測繪儀器，有利于提高外業(yè)測量數(shù)據(jù)的精度。

　　2.計算機技術(shù)對數(shù)字化房地產(chǎn)測繪起到了極大的促進作用，它具有成圖和測算質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等智能化優(yōu)點。

　　四、加強房地產(chǎn)測繪管理工作

　　(一)完善相關制度，加強組織領導，實現(xiàn)房地產(chǎn)測繪的規(guī)范化、標準化

　　房地產(chǎn)測繪單位應當嚴格按照國家有關的法律法規(guī)，執(zhí)行國家房地產(chǎn)測量規(guī)范和有關技術(shù)標準規(guī)定，保證房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，對完成的房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責。切實加強組織領導，將工作任務具體分解到位，明確工作責任，建立協(xié)調(diào)機制。進一步加強內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)控制度體系，圍繞測繪業(yè)務工作，建立確保重點工作目標落實的內(nèi)控制度.圍繞規(guī)范單位內(nèi)部管理工作，建立確保權(quán)力依法運行的內(nèi)控制度。對存在設計缺陷的制度要抓緊修訂完善，對脫離實際的予以廢止。要將制度建設的要求貫穿于管權(quán)、管事、管人的全過程，全面推行承諾服務、限時辦結(jié)、收費公示、價格聽證等制度，進一步完善新聞發(fā)布、信訪答復、監(jiān)督反饋等制度.

　　(二)建立質(zhì)量管理機構(gòu)，加強質(zhì)量監(jiān)督

　　房地產(chǎn)測繪單位應當采用先進的技術(shù)和設備，提高房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平，接受當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和測繪行政主管部門的技術(shù)指導和業(yè)務監(jiān)督。房地產(chǎn)測繪單位可按照各自的機構(gòu)規(guī)模、內(nèi)部機構(gòu)設置建立相應的二、三級質(zhì)量審核制度。或者建立作業(yè)人員自檢、項目組互檢、專職人員檢查驗收、部門領導抽查的審核流程，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。在完善質(zhì)量審核制度的同時，建立質(zhì)量保障制度。各單位定期組織業(yè)務研討會，對操作中遇到的業(yè)務問題經(jīng)過討論達成共識，以保證外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業(yè)人員的工作責任心，保障測繪成果的質(zhì)量。建立嚴格的生產(chǎn)作業(yè)流程，制定從項目受理、派件、外業(yè)操作到內(nèi)業(yè)處理、質(zhì)量審核、資料歸檔等管理體系。要把制度執(zhí)行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的貫徹執(zhí)行更有力、責任追究更嚴格。要研究制定制度執(zhí)行情況考核評估辦法，定期對辦事權(quán)規(guī)范運行情況組織檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時整改。

　　(三)建立、健全測繪隊伍

　　根據(jù)建立房地產(chǎn)資料檔案機構(gòu)和房地測繪隊伍的要求，針對任務的大小，建立與之相適應的測繪機構(gòu)，配備一定的人員。測繪力量不足的，可以抽調(diào)具有高中文化程度的人員進行培訓。對于從事房地產(chǎn)測繪的工作人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務知識。作為一個稱職的房地產(chǎn)測繪工作者，應是房地產(chǎn)這一門學科的好手，應是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員應當保證測繪成果的完整、準確，不得違規(guī)測繪、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房地產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房地產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。

　　要不斷提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，要不斷健全完善房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量保證體系，不斷加強測繪機構(gòu)間交流和學習。同時更要加大復合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，以保證測繪成果的準確、公平、合理，促進房地產(chǎn)測繪市場有序、穩(wěn)健發(fā)展。