摘 要：本文簡述了房產(chǎn)測繪的重要意義，并針對影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素，對提高房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量提供建議，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：測繪工程師職稱范文,發(fā)表論文期刊網(wǎng),房產(chǎn)測繪,面積測繪,質(zhì)量

　　引 言：房地產(chǎn)測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價格及相關(guān)費用，對廣大購房者來說，這是一個相當(dāng)敏感的問題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

　　一、 房產(chǎn)測繪的重要意義

　　1.保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

　　房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

　　2.有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序

　　房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序。

　　二、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的原因

　　房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測量實施細(xì)則，相對完善了測量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質(zhì)量帶來了很大爭議。

　　房產(chǎn)測繪特別是對復(fù)雜建筑的測繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯。測繪單位的資質(zhì)等級、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測繪成果質(zhì)量的重要因素。

　　三、提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施

　　1.遵守“二級檢查、一級驗收”制度

　　在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品實行過程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：(1)各級檢查、驗收工作必須獨立進(jìn)行，不得省略或替代。(2)檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計算口徑或分?jǐn)偡桨傅忍厥鈫栴}沒有在《項目意見書》詳細(xì)說明或《項目意見書》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時，需要及時提出處理意見，經(jīng)過會辦簽字確認(rèn)后方可進(jìn)行重新辦理。(3)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要對提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)問題后向具體作業(yè)人員(包括初審人員)進(jìn)行批評教育并予以改正。(4)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要定期對房產(chǎn)測繪過程中出現(xiàn)的典型案例進(jìn)行討論、分析、總結(jié)，以提高測繪人員業(yè)務(wù)水平和測繪成果的質(zhì)量，并通報本月質(zhì)量檢查情況。(5)如對質(zhì)量問題的處理意見有分歧時，屬一級檢查的，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定;屬二級檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊領(lǐng)導(dǎo)會辦。(6)確定測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)進(jìn)行一定比例的外業(yè)檢查。每個項目野外作業(yè)結(jié)束之前，各個作業(yè)組之間須進(jìn)行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復(fù)觀測邊長和房屋邊長閉合差等各項指標(biāo)，各項指標(biāo)均要確保在誤差范圍內(nèi)，確保無誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門需不定期組織對測繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好野外檢查記錄。

　　2.控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

　　為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項目建筑面積預(yù)測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實測時，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單;委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺外圍護(hù)寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準(zhǔn)文件、設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說明及其他的有關(guān)資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。

　　3.房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

　　進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪，對我們房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)來說在增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時，又承擔(dān)更大的責(zé)任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個準(zhǔn)確：房屋計算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確;房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確;房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確;房屋面積計算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。

　　4.控制測量的精度

　　在我圈末級控制點的點位中誤差一般規(guī)定為不超過+0.05m,當(dāng)相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。為了保證房產(chǎn)界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定二末級相鄰的房產(chǎn)平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點間的間距中誤差為1±0.018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過了世界發(fā)達(dá)國家的同類標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.采用工作流程技術(shù)實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制

　　該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個業(yè)務(wù)過程的規(guī)范和完成，并對信息流進(jìn)行跟蹤。為適應(yīng)房產(chǎn)測繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進(jìn)行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責(zé)進(jìn)行角色權(quán)限設(shè)置、賬號密碼登陸，保證各項業(yè)務(wù)操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進(jìn)行，每個環(huán)節(jié)都會記錄下操作人員姓名、時間、機(jī)器號，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的過程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。

　　6.對工作人員實行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)

　　對測繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測繪人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識、房產(chǎn)測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。

　　四、結(jié)束語

　　總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，才能更好的促進(jìn)測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展，還能保證商品房健康的銷售，推動商品住房制度的改革和發(fā)展順利進(jìn)行。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]徐偉.房屋建筑面積的測算范圍[J].中華建設(shè)，2011(9).

　　[2]張聞字.分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制[J].科技信息，2011(13).

　　[3]劉麗敏.房屋建筑面積測繪研究[J].科技風(fēng)，2011(8)