摘要：論述了物業(yè)管理的含義，深入探討了物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，把物業(yè)管理作為因素之一進(jìn)行考慮，以制訂合理的銷售價(jià)格。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理論文發(fā)表,核心期刊論文發(fā)表,物業(yè)管理,房地產(chǎn),銷售價(jià)格,影響

　　在物業(yè)管理公司早已遍布全國(guó)各大社區(qū)的今天，住宅小區(qū)與高端物業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也已經(jīng)成為社會(huì)常態(tài)。好的物業(yè)管理公司除了要提供日常維修、園林綠化、保安保潔等基本服務(wù)，更應(yīng)該在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上滿足業(yè)主的全方位需求，積極營(yíng)造一個(gè)安全、文明、溫馨、和諧的生活環(huán)境。隨著諸多品質(zhì)樓盤開發(fā)興起，曾不被關(guān)注的物業(yè)服務(wù)，悄然進(jìn)入人們的視線。不管是高檔小區(qū)或普通住宅，業(yè)主不僅在意居住品質(zhì)，也在意房子的升值空間。雖然影響一套房屋價(jià)值的因素有很多，在越來越重視樓盤的軟實(shí)力——物業(yè)公司的今天，好的物業(yè)管理作為住宅產(chǎn)業(yè)鏈條的最后關(guān)鍵一環(huán)，不僅發(fā)揮著應(yīng)有的使用價(jià)值，更為樓盤創(chuàng)造著極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格具有雙重實(shí)體價(jià)格的基本特征。房地產(chǎn)價(jià)格只有在市場(chǎng)中才能體現(xiàn)到具體的價(jià)值，房地產(chǎn)不進(jìn)入市場(chǎng)，我們是無法對(duì)其價(jià)格定位的，市場(chǎng)是商品住房的價(jià)格真實(shí)的反映。目前，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，優(yōu)良的物業(yè)管理，越來越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點(diǎn)，已為業(yè)內(nèi)外人士所共識(shí)。老百姓在買房時(shí)把物業(yè)管理的服務(wù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別是在現(xiàn)場(chǎng)選房時(shí)所見所聞的物業(yè)管理情況作為選房的重要條件之一。良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售起了重要的支持作用。

　　我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。就是要通過一系列的管理與服務(wù)，保證房屋正常、方便而舒適地使用，保證配套的設(shè)施設(shè)備安全高效而持續(xù)地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終達(dá)到房地產(chǎn)本身保值增值的目的。因此，物業(yè)管理的好壞無論是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格還是對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格都有著較為重要的影響，也成為對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要考慮的重要因素。開發(fā)商的口碑是人們購(gòu)買物業(yè)的信譽(yù)保證，物業(yè)管理則是人們未來生活質(zhì)量的保證。購(gòu)房是短暫的行為，而住房是一輩子的事，所以物業(yè)管理對(duì)物業(yè)銷售所起的作用越來越大，良好的物業(yè)管理品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商品牌延續(xù)和有效的傳播。

　　1物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　1.1物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響

　　在一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格受到位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價(jià)值量大，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，加之目前一級(jí)市場(chǎng)上大多采用期房銷售的方式，使得購(gòu)買者在選擇項(xiàng)目時(shí)十分注重開發(fā)商、建筑商與服務(wù)商(物業(yè)管理公司)的品牌，因?yàn)槠放谱鳛橐环N無形資產(chǎn)，是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)。通常一個(gè)在市場(chǎng)上知名度和美譽(yù)度高的物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個(gè)賣點(diǎn)，而且其對(duì)銷售價(jià)格的影響相對(duì)開發(fā)商和建筑商而言，其特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入，并達(dá)到法規(guī)的要求后才能制訂價(jià)格對(duì)外銷售，而且對(duì)銷售價(jià)格的影響絕大部分都可以量化;而作為服務(wù)商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務(wù)的時(shí)候已經(jīng)對(duì)銷售價(jià)格產(chǎn)生了影響，并且很難予以量化。由此可見，物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目的信心，產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目今后使用的良好預(yù)期來實(shí)現(xiàn)的，因此在制訂銷售價(jià)格時(shí)應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理因素，對(duì)其影響進(jìn)行正確地評(píng)估。

　　1.2 物業(yè)管理對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的影響

　　與一級(jí)市場(chǎng)不同，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理及服務(wù)來影響房地產(chǎn)價(jià)格的。影響二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)成交價(jià)格的因素往往比一級(jí)市場(chǎng)多且復(fù)雜，為了能夠更清楚地說明問題，文中只是從房地產(chǎn)估價(jià)的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的影響，指出房地產(chǎn)估價(jià)過程中在哪些方面應(yīng)該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價(jià)結(jié)果更為貼近估價(jià)對(duì)象真實(shí)的價(jià)值。

　　現(xiàn)在很多購(gòu)房者購(gòu)買新房都偏向由品牌物業(yè)公司服務(wù)的項(xiàng)目。但在選購(gòu)二手房時(shí)，考慮的就較少。但實(shí)際上，購(gòu)買二手房，衡量物業(yè)管理水平更為重要。二手房的物業(yè)管理水平相對(duì)新房更加容易評(píng)價(jià)，因?yàn)樾�區(qū)整體已經(jīng)成熟，物業(yè)管理是否到位一目了然，通過與業(yè)主的交流就可以了解。另外，從市場(chǎng)成交情況看，物業(yè)管理水平不僅影響房屋價(jià)格的增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)于租金收益也有一定影響，好的物業(yè)管理會(huì)為業(yè)主帶來更大的升值空間及租金收益。

　　1.2.1 估價(jià)原則

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中指出：“房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。”文中僅對(duì)前兩個(gè)原則進(jìn)行簡(jiǎn)單分析：

　　1)遵循合法原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)，我認(rèn)為這里面的“合法”不僅指相關(guān)的法律法規(guī)，而且應(yīng)該包含業(yè)主公約及業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。因?yàn)闃I(yè)主公約是全體業(yè)主共同承諾遵守的，其中或多或少都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的使用和處分有一定的限制，而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)也有明確的規(guī)定和約束，若不考慮這些限制、規(guī)定和約束，就談不上遵循了合法原則，也會(huì)使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差。

　　2)遵循最高最佳使用原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)，在考慮最高最佳使用原則時(shí)，我認(rèn)為應(yīng)該本著可持續(xù)發(fā)展的思路，在分析估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式時(shí)，要結(jié)合物業(yè)管理水平充分研究該方式與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　1.2.2 估價(jià)方法

　　選用特定的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理的影響，下面就以成本法舉例說明：

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建的價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由此可見，采用成本法估價(jià)的關(guān)鍵是求取重新購(gòu)建的價(jià)格和折舊，而物業(yè)管理的優(yōu)劣對(duì)折舊額的影響非常大。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊是有本質(zhì)區(qū)別的，在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括三個(gè)方面：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。就物質(zhì)折舊而言，物業(yè)管理的目的就是要通過一系列的管理與服務(wù)，保證房屋正常使用，設(shè)施設(shè)備安全、高效而持續(xù)地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終達(dá)到房地產(chǎn)自身的保值增值，因此好的物業(yè)管理會(huì)減少意外的破壞毀損，杜絕延遲維修的損壞殘存，降低物質(zhì)折舊;就功能折舊而言房地產(chǎn)功能方面的相對(duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失是可以通過良好的物業(yè)管理進(jìn)行彌補(bǔ)的，從在天津市場(chǎng)持續(xù)熱銷的小戶型項(xiàng)目就充分說明了這個(gè)問題。有的小戶型設(shè)計(jì)臥室與起居廳是敞開式的，廁所較小，廚房往往只是概念性的，有的甚至只有一個(gè)給微波爐供電的插座，其功能不足于老式住宅，就是這樣的產(chǎn)品，卻憑借選用良好的酒店式物業(yè)管理，把會(huì)客和餐飲的需求通過社區(qū)服務(wù)的方式加以滿足，彌補(bǔ)了功能的殘缺，不但沒有造成價(jià)值的損失，反而相對(duì)于同地段的其他住宅創(chuàng)造了較高的單價(jià)，可見好的物業(yè)管理對(duì)功能折舊的彌補(bǔ)是顯而易見的，有時(shí)甚至是決定性的。就經(jīng)濟(jì)折舊而言，物業(yè)管理不到位除會(huì)加速物質(zhì)折舊外，通常還會(huì)造成環(huán)境惡化、噪聲和空氣污染等經(jīng)濟(jì)折舊，因此物業(yè)管理往往通過負(fù)面的影響引起房地產(chǎn)價(jià)值的損失。

　　2 結(jié)語(yǔ)

　　通過上面的簡(jiǎn)單分析，可以看出物業(yè)管理無論是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷售價(jià)格的制訂，還是對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估都有著一定的影響。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在實(shí)際操作中應(yīng)該把物業(yè)管理作為因素之一進(jìn)行考慮，以制訂合理的銷售價(jià)格，使得估價(jià)結(jié)果不斷貼近房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。