摘要：控制性詳細(xì)規(guī)劃在我國的城市規(guī)劃體系中發(fā)揮著日益重要的作用。美國區(qū)劃的經(jīng)驗(yàn)表明，在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中應(yīng)重視運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法進(jìn)行理性分析，通過對經(jīng)濟(jì)利益的控制來體現(xiàn)整體性原則。容積率是土地使用強(qiáng)度控制指標(biāo)中最為核心的內(nèi)容，本文試圖以經(jīng)濟(jì)分析作為確定容積率的主要途徑，并通過傳統(tǒng)計(jì)算方法予以修正，達(dá)到保證土地合理開發(fā)，維護(hù)政府、開發(fā)商、居民各方面利益的目的。

　　關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)職稱論文發(fā)表,核心期刊論文發(fā)表,容積率,經(jīng)濟(jì)分析

　　“容積率”的概念和由來已有較多的論述，不必詳談，為本文展開的方便，首先從城市規(guī)劃師工作角度，以本人的理解總結(jié)其主要性質(zhì)，即容積率的“雙重性”。由于容積率在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件中是以指標(biāo)形式體現(xiàn)的，因此，其主要意義首先是“定量指標(biāo)”。對城市規(guī)劃方案和成果是做為“技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)性指標(biāo)”來使用的，而對城市規(guī)劃管理則是“控制性指標(biāo)”，是“定量”的;其次，由于容積率在規(guī)劃編制和管理實(shí)施中的重要性，如何確定容積率既涉及與高度控制、建筑間距等其他指標(biāo)的關(guān)系，也涉及規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局、形態(tài)等實(shí)體規(guī)劃，容積率的確定又是一項(xiàng)“定性設(shè)計(jì)”內(nèi)容。

　　1. 容積率的社會性

　　如果把與人口有關(guān)的幾項(xiàng)指標(biāo)考慮進(jìn)去，容積率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=(P×Rp)/Sl=Dp×Rp

　　式中：Sc—總建筑面積;Sl—用地總面積。P—總?cè)丝?Rp—人均擁有建筑面積;Dp—人口密度。

　　在人口密度一定的情況下，容積率跟人均擁有建筑面積成正比;在人均擁有建筑面積不變的情況下，容積率跟人口密度也成正比。這反映了容積率的社會性。

　　2. 容積率的經(jīng)濟(jì)性

　　在考慮房屋的售價(jià)時(shí)，容積率可以下公式表達(dá)：

　　FAR=Sc/Sl=Pc/(Rc×Sl)

　　式中：Pc—建筑總售價(jià);Rc—單位建筑面積售價(jià)。

　　對于某個(gè)具體的項(xiàng)目Sl不變，Sc在短期內(nèi)也不會發(fā)生變化，那么從以上公式可以清楚地看出，建筑總售價(jià)直接受容積率影響。如果假設(shè)其單位造價(jià)不變的話，那么容積率的高低就直接體現(xiàn)了開發(fā)得益率的高低，反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)實(shí)條件下，由于開發(fā)商對超額利潤的追求，使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢。

　　3. 容積率的環(huán)境性

　　把反映環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行變換，可引申出下式：

　　FAR= Sc/Sl=(Sb×N)/Sl=Dc×N=(1-Dg-Dp-Ds)×N

　　式中：Sb—建筑占地面積;N—平均層數(shù);Dc—建筑密度;Dg—綠地率;Dp—停車場覆蓋率;Ds—空地比例。

　　N=平均層高/高度

　　這一公式反映了容積度跟建筑密度、平均層數(shù)、綠地率、空地比例等方面的關(guān)系，在建筑密度不變的條件下，容積率跟建筑層數(shù)成正比。同樣，在建筑層數(shù)不變的條件下，容積率與建筑密度成正比，而跟綠地率、停車場覆蓋率及人地比例呈反向變化。

　　4. 容積率影響因素分析

　　容積率作為一個(gè)城市規(guī)劃控制指標(biāo)，它受城市規(guī)劃的影響是顯而易見的，也是最直接的。城市規(guī)劃法規(guī)與技術(shù)規(guī)范中對環(huán)境容量、建筑間距(日照間距、安全間距等)及開放空間的地塊中所占比例的大小等等(如綠地率)的規(guī)定，都會影響容積率的取值。同樣，如果容積率過高，就會導(dǎo)致人口密度增大，交通流量過高，突破城市合理的環(huán)境容量，引起環(huán)境質(zhì)量惡化。因而容積率的最高極限也不應(yīng)該超過城市合理環(huán)境容量的限制。此外，建筑高度、體量等方面的限制，也會影響容積率的變化，對土地利用的不同限制，也就造成了不同性質(zhì)土地的容積率限制的不一樣。

　　5. 經(jīng)濟(jì)分析下的容積率計(jì)算(投入產(chǎn)出計(jì)算方法)

　　5.1 計(jì)算方法

　　為分析方便，各種成本以每平方米用地上投入的費(fèi)用計(jì)算。土地開發(fā)成本主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成。

　　(1)城市土地出讓地價(jià)P(元/平米)。包括土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)P1。

　　(2)建安成本P4。包括前期工程費(fèi)、建筑土建費(fèi)、建筑設(shè)備及安裝費(fèi)、管理費(fèi)等。開發(fā)的房產(chǎn)所選用的結(jié)構(gòu)類型直接導(dǎo)致成本的差異：一般普通6層的多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，其建造費(fèi)用一般在1000~1200元/m²;而25層左右的高層建筑，一般選用框架—剪立墻結(jié)構(gòu)，造價(jià)在1800~2000元/m²左右。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)P5。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、有線電視、道路、排污、雨水、河道、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程費(fèi)用。

　　(4)開發(fā)費(fèi)用P6。包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　累計(jì)以上四項(xiàng)，得出房地產(chǎn)公司在用地上的總投入如下：(P1+P4+P5+P6)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的總產(chǎn)出為：S×FAR×A(S為房地產(chǎn)銷售價(jià)格，F(xiàn)AR 為容積率，A為總用地面積)。

　　由于開發(fā)總投入×利潤率=總產(chǎn)出-總投入，通過公式變形，最低經(jīng)濟(jì)容積率的計(jì)算可采用如下公式：

　　FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S

　　其中P1—土地出讓基準(zhǔn)地價(jià);P4—建安成本;P5—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);P6—開發(fā)費(fèi)用;

　　R：法定利潤;S：銷售價(jià)格。

　　5.2 最低經(jīng)濟(jì)容積率計(jì)算

　　土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)居住950/m²(工業(yè)480元/m²，商業(yè)1124/m²)，建安成本900元/ m²，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)居住160元/m²(商業(yè)服務(wù)188/m²，工業(yè)68元/m²)，開發(fā)費(fèi)用1000元/ m²。(部分?jǐn)?shù)據(jù)參照已建成的香樹灣居住小區(qū))。

　　法定利潤按照沈陽市同等開發(fā)建設(shè)利潤統(tǒng)計(jì)得出，居住用地開發(fā)建設(shè)基本利潤率為30%。

　　以沈陽市皇姑區(qū)北部經(jīng)濟(jì)區(qū)為例，參照沈陽市蒲河新城范圍內(nèi)居住開發(fā)用地售價(jià)，經(jīng)濟(jì)區(qū)居住用地售價(jià)暫定為3000元。

　　FAR = (950+900+160+1000)×(1+0.3)/ 3300=1.30

　　針對不同地塊不同條件可得出地塊具體容積率指標(biāo)，在城市發(fā)展的不同時(shí)期和不同階段，按照通入產(chǎn)出計(jì)算法計(jì)算用地開發(fā)的容積率指標(biāo)隨市場變化呈動態(tài)變化。

　　6. 其他計(jì)算方法

　　6.1形體布局模擬法

　　通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，研究研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后加入社會、經(jīng)濟(jì)等因素的評價(jià)，反推成明確的控制指標(biāo)。

　　針對北部經(jīng)濟(jì)區(qū)不同地塊，進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，進(jìn)行指標(biāo)推算。

　　通過對于商住混合區(qū)、商業(yè)區(qū)、濱水景觀居住區(qū)、村屯安置區(qū)的形體模擬，得出各項(xiàng)指標(biāo)。

　　6.2經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法

　　根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50180—93)規(guī)定居住區(qū)住宅凈密度控制指標(biāo)(%)與住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)(萬m²/hm²)標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范規(guī)定指標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)以往舊城改建和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出北部經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍如下：

　　6.3調(diào)查分析對比法

　　通過對現(xiàn)狀情況作深入、廣泛的調(diào)查，以了解現(xiàn)狀中一些指標(biāo)的情況和這些指標(biāo)在不同區(qū)位的差別，得出一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平，定出比較合理的控制指標(biāo)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)已出讓江南第甲居住區(qū)、萬盈小區(qū)、香樹灣居住區(qū)的情況作為參照。

　　根據(jù)以上指標(biāo)分析如果用地范圍較大，跨越不同道路、街區(qū)，其個(gè)地塊容積率變化較大，且容積率總指標(biāo)較小。主要原因分析為各地塊開發(fā)呈不同建設(shè)形式，且大面積開發(fā)要保證綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投入，需要考慮提升居住品味、品牌、形象等多方面因素。

　　7. 總結(jié)

　　根據(jù)沈北新區(qū)近年來工業(yè)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)情況確定工業(yè)用地開發(fā)建設(shè)容積率范圍在0.8—1.2。以及《沈陽市蒲河新城總體發(fā)展規(guī)劃》確定用地開發(fā)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)，中高強(qiáng)度控制在1.2以上、中強(qiáng)度控制在0.8—1.2、中低強(qiáng)度控制在0.4—0.8、低強(qiáng)度控制在0.1—0.3。綜合以上計(jì)算方法，通過指標(biāo)修正，確立北部經(jīng)濟(jì)區(qū)用地開發(fā)容積率指標(biāo)范圍如下：

　　居住用地容積率：1.3—2.0

　　商住混合用地容積率：1.8—2.5

　　濱水居住用地容積率：1.3—1.5

　　公建用地容積率：3.0—5.0

　　工業(yè)用地容積率：0.8—1.2

　　【參考文獻(xiàn)】：

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