摘要:在國家調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是小型企業(yè)的生存及發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，提高企業(yè)自身應(yīng)變能力以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)迫在眉睫。通過加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，優(yōu)化的組織機(jī)構(gòu)，合理劃分部門職責(zé)，打造小而精的管理團(tuán)隊(duì)，達(dá)到壓縮管理成本，增加企業(yè)效益的目的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要業(yè)務(wù)部門——工程管理部的重新定位，為優(yōu)化機(jī)構(gòu)和管理創(chuàng)新提供思路。

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)管理師評(píng)職范文,小型房地產(chǎn)企業(yè),工程管理部門,定位

　　當(dāng)前，經(jīng)過國家持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出市場(chǎng)集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業(yè)利潤下降的特點(diǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的局面也有所不同。大企業(yè)加強(qiáng)了策略調(diào)整，更加注重周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)控制，同時(shí)發(fā)揮人才聚集優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了順勢(shì)發(fā)展。而一些小企業(yè)由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中日益困難。為提高市場(chǎng)生存競(jìng)爭(zhēng)力，中小房地產(chǎn)企業(yè)采取的辦法各不相同，有的強(qiáng)化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場(chǎng)布局，有的追求產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)。下面以房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門為例，從優(yōu)化企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，合理配置部門職責(zé)方面，尋求強(qiáng)化內(nèi)部管理，增加企業(yè)效益的途徑。

　　1小型房地產(chǎn)公司界定

　　2012年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有65000多家，其中大部分為中小開發(fā)企業(yè)。如何界定小型開發(fā)企業(yè)，2003年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)、和銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定，其中對(duì)小型房地產(chǎn)確定標(biāo)準(zhǔn)為100人以下銷售額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及年銷售額未達(dá)到一億元的開發(fā)企業(yè)。

　　綜合以上界定可以看出，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是注冊(cè)資金較少，從業(yè)人員少，開發(fā)項(xiàng)目少，盈利能力受到限制的企業(yè)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情形下，小型房地產(chǎn)公司不可能像大中型房地產(chǎn)公司那樣將公司的管理運(yùn)營部門設(shè)置齊全，其組織構(gòu)架既要緊湊簡(jiǎn)約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環(huán)節(jié)及管理成本。

　　2 小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位

　　在大中型房地產(chǎn)公司，工程管理部門的職責(zé)更加專業(yè)，一般主要承擔(dān)公司的技術(shù)職能和施工管理職能工作，工作內(nèi)容具體表現(xiàn)為技術(shù)支持和施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)管理。小型房地產(chǎn)公司的專業(yè)部門設(shè)置比較少，因而工程管理部門的職責(zé)更加龐雜，只要是和技術(shù)、工程有關(guān)的工作內(nèi)容都得負(fù)責(zé)。

　　結(jié)合房地產(chǎn)的開發(fā)流程，給予小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位是：項(xiàng)目前期的協(xié)助部門、技術(shù)事務(wù)的管控部門、項(xiàng)目成本的控制部門、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理部門。

　　3小型房地產(chǎn)工程管理部門定位所對(duì)應(yīng)的具體工作內(nèi)容

　　對(duì)應(yīng)以上小型房地產(chǎn)工程管理部門的定位，其部門的工作內(nèi)容涉及到項(xiàng)目開發(fā)的前前后后，內(nèi)容龐雜，將其歸攏對(duì)應(yīng)工程管理部門的定位后主要有：

　　3.1 作為項(xiàng)目前期協(xié)調(diào)部門的工作內(nèi)容

　　在項(xiàng)目前期協(xié)調(diào)階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項(xiàng)目的投資可行性分析。其主要職責(zé)是對(duì)地塊的規(guī)劃進(jìn)行了解和評(píng)估;對(duì)項(xiàng)目的工程投資成本進(jìn)行測(cè)算;根據(jù)地塊周邊及地塊本身情況對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)部署提出評(píng)估;對(duì)策劃部門的項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行技術(shù)論證和施工成本測(cè)算，配合項(xiàng)目定位。

　　3.2作為技術(shù)事務(wù)管控部門的工作內(nèi)容

　　項(xiàng)目技術(shù)方面的把控及協(xié)調(diào)工作是工程管理部門一項(xiàng)主要職責(zé)，其工作貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程。工作內(nèi)容主要有：

　　對(duì)項(xiàng)目所有的技術(shù)文件進(jìn)行審核，包括由于報(bào)審報(bào)批期間項(xiàng)目手續(xù)的技術(shù)文件，如項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節(jié)能、環(huán)評(píng)等項(xiàng)目的分項(xiàng)技術(shù)方案;包括施工期間的技術(shù)文件，如工程施工組織設(shè)計(jì)及具體的專項(xiàng)施工方案等。同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)過程及施工組織設(shè)計(jì)中涉及的新工藝、新材料進(jìn)行技術(shù)論證，決定是否使用。

　　工程管理部門還要向政府部門報(bào)送有關(guān)資料，辦理工程類的報(bào)審報(bào)批手續(xù)，包括與項(xiàng)目規(guī)劃有關(guān)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項(xiàng)目施工的開工許可證。以及項(xiàng)目使用的設(shè)備設(shè)施(如電梯)的報(bào)審報(bào)批工作。

　　同時(shí)工程管理部門還要在技術(shù)方面配合與公司進(jìn)行技術(shù)性質(zhì)合作單位的工作，如設(shè)計(jì)單位、勘查單位、測(cè)量單位等。

　　3.3作為項(xiàng)目成本控制部門的工作內(nèi)容

　　在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，大部分房地產(chǎn)公司都會(huì)設(shè)專門的成本控制部門。但小型的房地產(chǎn)公司會(huì)將成本控制的職責(zé)分配至財(cái)務(wù)部門或工程部門。依據(jù)成本控制具體工作內(nèi)容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

　　設(shè)計(jì)階段的成本控制，包括依據(jù)市場(chǎng)需求和成本控制目標(biāo)從規(guī)劃方案到施工圖紙對(duì)建筑成本進(jìn)行估算和控制;對(duì)室內(nèi)外主要建筑材料的規(guī)格和品牌的選用進(jìn)行成本管控。同時(shí)根據(jù)施工圖紙分解和編制詳細(xì)的預(yù)算，為成本控制和招投標(biāo)提供參考。

　　項(xiàng)目實(shí)施階段，包括招投標(biāo)、設(shè)備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據(jù)分項(xiàng)工程的成本控制目標(biāo)，進(jìn)行施工過程的成本控制。通過分析實(shí)際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，不斷修正管控指標(biāo)。最終完成成本控制工作。

　　3.4作為施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門主要工作

　　施工現(xiàn)場(chǎng)管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協(xié)調(diào)職能。

　　管理職能方面的工作包括：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,編制并實(shí)施完成工程計(jì)劃，審查施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì);對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全和文明施工進(jìn)行管理，保證工程按質(zhì)，按時(shí)完成;按照設(shè)計(jì)或合同中的規(guī)定對(duì)乙方采購的材料和設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)看，并按時(shí)、按質(zhì)、按量地組織甲供材料設(shè)備到場(chǎng);參加監(jiān)理單位組織的各階段分項(xiàng)工程的驗(yàn)收及工程竣工驗(yàn)收;及時(shí)審核變更單，并按規(guī)定程序依據(jù)合同及時(shí)簽證與歸檔;處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故和安全事故;整理有關(guān)工程治療、圖紙并做好歸檔工作

　　協(xié)調(diào)職能方面的工作包括，開工前期協(xié)調(diào)土地的三通一平、水電進(jìn)場(chǎng)，竣工后期的市政管網(wǎng)接口等;協(xié)調(diào)對(duì)接政府各部門的檢查工作;協(xié)調(diào)參與施工的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、分標(biāo)段施工單位、分項(xiàng)工程施工單位、材料供應(yīng)商等工程合作單位;協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目周邊單位、人員的關(guān)系，確保工程不間斷實(shí)施。

　　4結(jié)束語

　　對(duì)小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位分析，是為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新形勢(shì)。在不增加管理部門、節(jié)約管理成本的前期下，形成簡(jiǎn)潔高效的組織構(gòu)架和科學(xué)的管理流程，使房地產(chǎn)公司的管理規(guī)范、成本降低，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)生存能力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3] 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司 編著.《地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)制度工具》，中國財(cái)富出版社2011年1月版