摘要：房地產開發的項目管理是工程項目里運用最廣泛的一種管理手段。 房地產開發項目工程管理是一項復雜的系統工程。近年來，隨著房地產事業的飛速發展，其項目管理中出現的問題越來越多。本文主要就當前房地產開發項目工程管理存在的問題進行闡述，并且提出切實可行的對策和建議。

　　關鍵詞：房地產項目,工程施工,現場管理,職稱論文網

　　1.房地產工程管理的主要內容和含義

　　在我國,房地產的施工建設一般采用承包或者發包的方式來完成，要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議,負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產組織方式,來進行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設計活動,一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

　　對房地產開發企業而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施,開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

　　2.目前房地產企業現場施工管理的現狀

　　2.1 從業人員年輕化。隨著國家經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產市場最近幾年呈現飛速發展的態勢。而工程技術管理人員的增長速度始終滯后于房地產市場的發展速度，建筑行業從業人員呈現年輕化態勢。經驗的不足、人員的短缺不僅僅是當前房地產企業面臨的嚴重問題，也是所有建設領域包括設計、監理、施工等**，甚至包含相關的行政監督部門。由于建設工程行業是一個經驗性非常強的行業，從設計到施工的過程中隨時都可能出現問題，這就需要管理人員有很強的預見性以及現場解決問題的能力。所以要想保證項目建設平穩如期的進行，必須組建一個富有經驗的工程管理團隊和一個有效的公司層監督考核體系。

　　2.2 行政監督不到位。目前，大量的質量和安全事故層出不窮，有些是設計的原因，有些是建設單位為了搶工期或節約成本違反有關規定下達指令的原因，有些是施工過程中管理人員失職的原因，也有行政監督部門管理不到位的原因等等。目前出現的很多事故都與非法開工，非法分包有關。許多不具備專業資質的隊伍，通過找關系、找門子進入建設領域承攬工程，缺乏基礎的工藝技術和安全培訓，給后期的質量和安全管理帶來隱患，現場的工程管理又無力左右這類事情的出現，給工程管理人員帶來了很大的壓力和負擔。要想消除這些現象，必須依靠有效的行政監督管理。

　　3.房地產現場施工管理控制的措施

　　3.1注意施工階段的過程控制和管理。(1)嚴把工程質量關。加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。①要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工。甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失構成犯罪的，依法追究刑事責任。②加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收。房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(2)確保工程按期完成。在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。(3)對施工單位獎懲分明。在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

　　3.2做好個部門的協調工作。(1)充分認識協調工作的重要性。工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。(2)加強管理建立科學的管理模式。這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。(2)發揮監理單位的技術協調作用。①明確監理權力。甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。②監督監理方是否真正履行其職責。這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

　　3.3重視并做好竣工驗收工作。做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套開始施工時，就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線;是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。

　　4.結論

　　房地產開發是一個復雜、龐大的工程，房地產開發施工管理是工程管理的重要任務之一，房地產甲方必須保證技術管理、質量管理，進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。