21世紀是城市的世紀，城市化〈又稱城鎮(zhèn)化、都市化〉是國家工業(yè)化、國際化，農業(yè)現(xiàn)代化的組成部分和基本標志，是社會生產力發(fā)展的必然趨勢。

　　中國，擁有世界第三的國土面積和世界第一的人口數(shù);“衣、食、住、行”關系著民生，更關系著經濟繁榮和社會穩(wěn)定;房地產業(yè)是第三產業(yè)，是國民經濟的支柱產業(yè)，它涉及面廣、帶動系數(shù)高，可以說是“一房拉百業(yè)”。

　　新世紀中國有三大挑戰(zhàn)，中國的城市化進程首當其沖，中國城市化是中國經濟社會發(fā)展不可逆轉的趨勢和可持續(xù)發(fā)展的先導，是中國經濟的一個主要增長點和推動力;房地產是城市化的載體，城市化的進程加速迫切需要發(fā)展房地產，這不僅是中國的基本國策決定的，也是世界發(fā)展的回聲定位。

　　改革開放以來，世界大家庭的新城市面貌、新政體氣象、新經濟結構，沖擊著我們的眼球，膨脹沸騰著我們的政治經濟體制，面對國內沸騰的國計民生，我們應從如下幾方面冷靜地發(fā)展房地產業(yè)：

　　一、政府城市經營的需要

　　中國的城市化發(fā)展速度雖在加速，但從總體上講，依然落后;目前世界城市化平均水平為47%，發(fā)達國家平均城市化水平為75%，中國城市化率僅為45%左右，中國可不追求西方發(fā)達國家的不同國情的高指標、高比例;只隨世界同步，中國未來50年，符合國情的城市化就有很長路要走;經營城市是有計劃、有步驟、有目標發(fā)展城市化的手段;城市經營是政府運用市場經濟手段，通過自由行政整合到市場整合的過程;它運用城市規(guī)劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等手段綜合治理;它追求的是經濟、社會、生態(tài)的最佳組合，城市經營是一方城市對外開放展現(xiàn)的手段，是一張?zhí)顫M了它的經濟、社會、人文、環(huán)境現(xiàn)在的及未來的實力和招商引資吸引人脈加入其中，給人無限發(fā)展前景想象的名片。

　　地方政府在經營城市的過程中，承擔著發(fā)展經濟、保持社會穩(wěn)定和提供公共服務等任務，同時承載著上級考核、下面選票、橫向競爭的壓力，這就導致了許多經營誤區(qū)，例如：大肆變賣資源，謀求即時利益的竭澤而漁式經營;對人文資源和自然環(huán)境不是按照區(qū)域歷史文脈結合當展潮流進行整合，而是嚴重破壞的毀損式經營;對土地亂占濫用而不是按遠景規(guī)劃分步實施的過渡式經營;土地在招拍掛的名義下，大搞封閉式出讓，滋生巨大腐敗溫床，肢解城市規(guī)劃的封閉式經營;大搞城市“面子工程”造成納稅人實質性傷害的攀比式經營等等不一而足，這些都導致了房地產業(yè)的膨脹和泛濫，破壞了國計，影響了民生。

　　二、房地產開發(fā)商在逐利的同時更多關注社會責任的需要

　　政府在發(fā)展綠色經濟，建設城市遠景規(guī)劃的宏偉藍圖下，在制定“十二五”規(guī)劃的建設中，明確提出“加強農業(yè)基礎地位，提升制造業(yè)核心競爭力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)，加快發(fā)展服務業(yè)，促進經濟增長靠第一、第二、第三產業(yè)協(xié)同帶動轉變”。

　　政府經營政治、經濟、信用、法律、人文、生態(tài)環(huán)境，房地產開發(fā)商經營建設城市硬件的市場。未來城市建設中不注重誠信、品牌、社會責任的大批房產商將會被淘汰出局，只有那些能理解政府的宏觀決策，在企業(yè)資本規(guī)模、融資能力、工程質量、社會信譽、企業(yè)資質等方面有實力的房地產企業(yè)或者說是多業(yè)共生、張弛有序、互助共盈的產業(yè)集團，才能成為提升城市形象，改善城市環(huán)境和城市空間結構有準入資格的建設者。

　　三、糾偏財政金融及行政政策的調控失衡的需要

　　房地產是不動產與區(qū)域經濟相協(xié)調、匹配，各地區(qū)在市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平等方面存在差異，各地房地產周期也不相同，各地應堅持在國家統(tǒng)一財政金融政策指導下，因地制宜，分別決策，按照當?shù)氐?ldquo;地區(qū)差異”，“結構性差異”，彈性運用政府、財政金融、企業(yè)之間的捆綁關系，從供給和需求兩方面采取行動，保持政策力度均衡、連貫，為有社會責任的房企和有真實居住需求的居民提供多元化融資渠道支持，將房地產泡沫大的區(qū)域市場，發(fā)揮財政、金融、行政的直接調控性，頒布針對適用性的政策，開征新的稅種，進行新的超額利潤再分配，穩(wěn)定房價和創(chuàng)造社會公平，形成區(qū)域市場的正確的預期，逐步調整結構不合理和房價過高問題。

　　房地產泡沫與金融泡沫的形成離不開資金鏈的支持，兩種泡沫的形成在一定程度上都反映了政府的一段時期所面臨的經濟環(huán)境及針對當時環(huán)境所實施有針對性地財政金融政策的結果及對資金進入的監(jiān)管缺失;以人民幣升值為預期匯率，以外向型模式為主的經濟模式，以流動性過剩為背景的國際形勢使得國內資本呈級數(shù)式上漲，國際熱錢的流入，加劇了投機資本集聚產業(yè)-金融業(yè)和房地產業(yè)的泡沫;2008年金融危機發(fā)生后，外貿萎靡，國家宏觀調控信貸擴張，房地產業(yè)應時代招喚成為了新的經濟增長點，拉動內需;次貸危機的教訓，使我們明白，不能過分依賴外部市場，應形成內外兼顧的經濟模式，增加資本投資渠道，加快產業(yè)升級，產業(yè)結構調整，經濟發(fā)展方式轉變，與城市經營大背景下的區(qū)域發(fā)展結構相協(xié)調，爭取到更多來自方方面面的政策支持和保護，用高新技術改造傳統(tǒng)的中小企業(yè)，使其成為新的經濟增長主體，消化過剩的資本剩余，防范金融業(yè)和房地產業(yè)的泡沫出現(xiàn)。

　　四、調控住房剛性需求及住房供給體制“多元化”建設滯后的需要

　　國際經驗表明，住宅價格與家庭收入比一般在3～6之間時，住宅市場正常運轉，如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現(xiàn)供求不平衡，會造成有真實需求的消費者無力支付高房價，在各種抑制房地產投機政策執(zhí)行、監(jiān)管不力、走樣的情況下，上漲過快的房價刺激大量的房地產投資和投機行為，包括國際熱錢流入的、其他行業(yè)產能過剩利潤下降轉行進入房產的、國內貨幣和信貸擴張金融系統(tǒng)偏愛放貸的等等。

　　政府經營城市，發(fā)展地方經濟，利用其所能利用的資金渠道進行城市基礎設施改造升級，公共事業(yè)設施功能換代，抑制掌握優(yōu)勢資源基礎設施壟斷企業(yè)的腐敗成本，自覺接受社會監(jiān)督與評議;政府利用其掌握的所有能整合資源，打造時代城市品味，調控、填充并服務經濟發(fā)展的超預期空白，引導居民理性消費、梯度消費，調控城市走經濟模式轉型與時俱進，高新產業(yè)結構不斷革新升級并區(qū)域布局合理，人力研發(fā)創(chuàng)新資源保障強勁尤其在科研教育、風險投資等環(huán)節(jié)，城市居民安居樂業(yè)能互動交流的可持續(xù)良性循環(huán)。