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摘要：現(xiàn)代城市中的改建問題，是當(dāng)前城市建設(shè)工作中的重要問題，本文從老城區(qū)居民改建的時代環(huán)境開始分析，詳細論述了舊城區(qū)改造的基礎(chǔ)條件和當(dāng)前工作中存在的問題。
關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計 老城區(qū) 民居 改建

現(xiàn)代建筑中居民改建問題已經(jīng)成為城市和周邊農(nóng)村發(fā)展的必然模式。如何順利完成居民改建，順利完成鄉(xiāng)村城市化、舊城區(qū)翻新、鄉(xiāng)村建筑規(guī)�；�的整體改建工作。
一、老城區(qū)民居改建的時代環(huán)境
中央提出的科學(xué)發(fā)展觀，是以人為本的發(fā)展觀，一切發(fā)展都為了人，所有發(fā)展都應(yīng)以最廣大人民群眾的根本利益作為出發(fā)點和落腳點。我們搞節(jié)約型城市建設(shè)必須提倡以人為本，保護群眾利益。今后一個時期大量的房屋拆遷改建中，一定要立足于節(jié)約、立足于保護廣大人民群眾的根本利益。基于中國的城市規(guī)模同其城市化任務(wù)和發(fā)展目標(biāo)還相差甚遠，建議實行“先發(fā)展新城區(qū)，后改造舊城區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略.對舊城區(qū)的建設(shè)控制起來，不得加高和擴展。這樣做既有利于減少社會矛盾，也有利于保護群眾利益和保護城市文物。待城市化進展到一定水平時，人們的收入也有了較大幅度提高并對住房面積有擴大和改建的欲望時，再來改造舊城，將會使很多矛盾迎刃而解。關(guān)于對新城區(qū)農(nóng)村的拆遷和農(nóng)民的住宅改造，一是需要做好就業(yè)安排，二是需要提高土地和住宅拆遷補償。有一些可以暫時保留城中村，像蘇州新區(qū)當(dāng)初的做法那樣.搞好村中的道路建設(shè)，搞好建筑物的控制和裝點。使城中村變成新城區(qū)的一部分，使農(nóng)民轉(zhuǎn)成工人和市民，這樣既避免了可能發(fā)生的沖撞，又節(jié)約了城市改造費用，真正做到“以人為本”。
二、舊城區(qū)改造的基礎(chǔ)條件
社區(qū)建設(shè)是一項以拆除舊村莊、建設(shè)新社區(qū)為主要形式，提前實現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)市民、農(nóng)村轉(zhuǎn)社區(qū)的一項建設(shè)性工作。那么是不是任何村莊都可以開展這項工作呢?或者說開展這項工作需要具備哪些條件呢?結(jié)合杭州、寧波、天津等一些地方的探索和實踐，我們認為居民社區(qū)建設(shè)至少要具備三個基礎(chǔ)性條件。一個是村莊要有規(guī)劃基礎(chǔ)。我們知道城市有城市規(guī)劃區(qū)和城市建成區(qū)之分，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。建成區(qū)是指按照城市規(guī)劃區(qū)規(guī)劃，已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。從這一定義上來說，一個城市的規(guī)劃區(qū)包含這個城市的建成區(qū)。
就拿鄭州市來說，鄭州市2008年制訂了城市發(fā)展規(guī)劃，計劃到2020年城市建成區(qū)面積要達到450平方公里，那么這450平方公里規(guī)劃所涉及的區(qū)域就是城市規(guī)劃區(qū)。目前鄭州市，已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域面積為294平方公里。那么，這294平方公里區(qū)域就是城市建成區(qū)。我們探討實施居民社區(qū)建設(shè)的村莊，就是處于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但目前還不屬于建成區(qū)的村莊。之所以選定在這個范圍，主要是因為這些村莊已被納入城市規(guī)劃區(qū)，隨著城市發(fā)展，這些村莊周邊的土地即將被城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施或者重大項目建設(shè)所征用，如果不提前實現(xiàn)村民轉(zhuǎn)市民、農(nóng)村轉(zhuǎn)社區(qū)，那么這些村莊必將發(fā)展為新的城中村。鄭州市某村約有960口村民，2003年該村就已被納入城市規(guī)劃區(qū)范圍，當(dāng)時它是一個以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的村莊，有耕地1000余畝，村民以務(wù)農(nóng)為主要收入來源。
自2004年以來，隨著鄭州市發(fā)展，城市框架不斷拉大，該村周邊土地大部分被大學(xué)城等重點項目建設(shè)所征用，至2007年底村民已基本無地可種，村莊被納入城市建成區(qū)范圍。至2008年，該村周邊共入住大學(xué)四所，共有學(xué)生約10萬人，學(xué)生在該村租房居住的約有1萬余人。由于外來人員的增多，小網(wǎng)吧、小吃部、小水果攤、小理發(fā)店等小店鋪經(jīng)營在該村也繁榮起來，多達2000多家。原先該村村民住宅一般都是一層、兩層，最高不過四層，由于租房戶的增多，村民受租房利益驅(qū)動，如今建設(shè)的最低房屋是四層，最高的達八、九層，租房已成為村民的主要收入來源。該村已發(fā)展為城中村。這個村從農(nóng)村向城中村的演變告訴我們，提前做好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、建設(shè)工作，使村民提前融入城市，農(nóng)村管理轉(zhuǎn)為社區(qū)管理，已成為當(dāng)務(wù)之急。
實施居民社區(qū)建設(shè)的第二個條件是村莊沒有大量的耕地。如果要用一個具體的標(biāo)準(zhǔn)來界定，可以把人均耕地不超過0.25畝作為一個標(biāo)準(zhǔn)。其依據(jù)是什么呢?根據(jù)國土資源部2006年公布的數(shù)據(jù)，我國農(nóng)民人均耕地面積為1.4畝。據(jù)測算，用于滿足村民最低生活保障需要的用地至少為0.25畝。若村莊耕地少于人均0.25畝，此時村民已不能再以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來維持生計，主要轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)。而此時實施居民社區(qū)建設(shè)，不但是為了村莊自身發(fā)展，更重要的是解決村民的就業(yè)和生活保障問題。第三個條件是要有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。就是說通過核算，至少能借資、墊資或融資拿出村內(nèi)拆遷過渡費和安置房建設(shè)費用。我們知道土地分建設(shè)性用地和農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)性土地包括國土部門登記的可以用于建設(shè)的閑置土地和村民宅基地。而從目前各村莊實際來看，尤其是處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊，一般都沒有現(xiàn)有的、成片的閑置建設(shè)性土地，居民社區(qū)建設(shè)一般需要占用村民宅基地。這就牽涉到村莊拆遷問題，需要為村民兌付補償資金和臨時安置費用。
三、居民社區(qū)改建中存在的問題
居民社區(qū)建設(shè)并沒有完成預(yù)定目標(biāo)，主要原因有四個：土地問題利用集體土地融資比較困難，在當(dāng)時國家對土地嚴格控制的情況下，大面積建設(shè)用地的調(diào)整十分困難。雖然拆除舊村莊可以集約節(jié)約大量的土地，但是集體土地流轉(zhuǎn)政策十分嚴格。由于土地政策的限制，使集體土地流轉(zhuǎn)的渠道變得非常狹窄。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體土地。規(guī)劃問題規(guī)劃是社區(qū)建設(shè)開展的依據(jù)和龍頭。在當(dāng)時，由于受城鄉(xiāng)二元制規(guī)劃管理的制約，農(nóng)村基本沒有納入規(guī)劃體系，居民社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的編制沒有可以參照和依據(jù)的上層次規(guī)劃，一些村的社區(qū)建設(shè)規(guī)劃因與城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)有沖突，多次修改，最終很難確定。資金問題社區(qū)建設(shè)前期啟動需要大量的資金。由于國家加強對信貸的控制，嚴重影響社區(qū)建設(shè)信貸資金的投入。2005年年初，該區(qū)先后協(xié)助有關(guān)鎮(zhèn)辦商談了許多投資商，由于集體土地征收出讓周期長，項目建設(shè)資金回收慢等原因，合作情況不很理想。年初雖然設(shè)想了幾種投資渠道，除吸收群眾手中的資金外，其他的渠道幾乎都無法行通。原來設(shè)想的社區(qū)建設(shè)資金籌措渠道都是由鎮(zhèn)辦政府來組織解決，由于政策影響，政府籌資困難重重。群眾的思想觀念問題群眾思想觀念的轉(zhuǎn)變是社區(qū)建設(shè)的切入點。群眾對社區(qū)建設(shè)思想問題主要有三個方面：一是固守原有的一戶一宅的居住觀念，對住樓房雖然也有向往，但在接受上還有一個過程。雖然通過前期宣傳，絕大部分群眾認識到社區(qū)建設(shè)是勢在必行，觀念有了很大轉(zhuǎn)變，但是由于環(huán)境條件不具備，全面推進撤村并點建多層社區(qū)在接受上還有很大阻力。二是中心城區(qū)以外村莊的群眾仍然局限于以農(nóng)業(yè)為主的生產(chǎn)方式，根據(jù)該區(qū)城市化推進的情況，短期內(nèi)難以改變，按城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)社區(qū)，與群眾的生產(chǎn)生活很不適應(yīng)。三是群眾對入住社區(qū)后生活出路有顧慮。這些問題只有依靠經(jīng)濟的跟進發(fā)展，群眾從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)之后才能解決。
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