摘要：房地產(chǎn)作為一種具有較高經(jīng)濟(jì)價值的商品，在涉及司法糾紛案件時，涉案房地產(chǎn)的評估結(jié)果在訴訟過程中作為最重要的證據(jù)，涉案房地產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確與合法性是尤為重要的。文章主要從房地產(chǎn)估價師的角度，全面深度地剖析執(zhí)業(yè)人員在評估過程中面臨的風(fēng)險，在此分析的基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的風(fēng)險規(guī)避意見及對策。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);司法評估;風(fēng)險防范;執(zhí)業(yè)人員

　　一、房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的含義

　　近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)快速蓬勃的發(fā)展，在司法評估領(lǐng)域，渉及經(jīng)濟(jì)活動的糾紛案件數(shù)量有著明顯增加，其中，房地產(chǎn)由于具有價值高與資產(chǎn)量大等特點(diǎn)而在司法評估領(lǐng)域占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)作為司法評估的一個評估對象，在司法評估過程中，既渉及到房地評估的技術(shù)性工作，同時也渉及到司法程序，因此，房地產(chǎn)估價司評估綜合了司法程序和房地產(chǎn)估價兩者的特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)論文投稿刊物：產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊研討產(chǎn)權(quán)理論，宣傳政策法規(guī)，披露產(chǎn)權(quán)信息，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)投資，為健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，建設(shè)統(tǒng)一開放競爭的產(chǎn)權(quán)市場服務(wù)，為從事和關(guān)心產(chǎn)權(quán)交易的的廣大讀者服務(wù)。

　　在司法評估及仲裁司法領(lǐng)域中，房地產(chǎn)由于自身經(jīng)濟(jì)價值較高的緣故，其價值的評估已經(jīng)在大眾的視野中占據(jù)了極為重要的一席之地，而評估也不再是單向的價值估算行為，就司法領(lǐng)域而言，它已經(jīng)成為了一種法官在處理訴訟過程中的調(diào)解和仲裁的一項(xiàng)極為重要的手段。在現(xiàn)實(shí)評估實(shí)踐中，如何公證、客觀、公平的地為委托方以及當(dāng)事人提供法律幫助和服務(wù),從而為辦案法官提供更具說服力的證據(jù)支撐,從當(dāng)事人的切身利益出發(fā)維護(hù)其合法權(quán)益免受損害,維護(hù)社會的正常秩序,無形當(dāng)中這就給估價工作增添了許多無形當(dāng)中的風(fēng)險,也給估價師帶來了新的研究課題，這就要求估價師在實(shí)際工作予以提高風(fēng)險防范的意識。

　　所謂房地產(chǎn)司法評估估價中職業(yè)人員面臨的風(fēng)險是指執(zhí)業(yè)人員出具的房地，產(chǎn)估價司法評估的評估結(jié)果與真實(shí)結(jié)果偏差太大甚至失真,或者是執(zhí)業(yè)人員本身的行為過錯,導(dǎo)致相關(guān)訴訟當(dāng)事人敗訴以及給相關(guān)訴訟當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人造成的重大經(jīng)濟(jì)損失,從而使執(zhí)業(yè)人員及其所在的評估機(jī)構(gòu)被追究民事和刑事法律責(zé)任的可能性。雖然不能徹底的去規(guī)避房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險，但是可以采取可行性的對策去加以防范,以盡可能減小其發(fā)生的概率。

　　二、房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的分類

　　房地產(chǎn)司法評估中存在的風(fēng)險主要包括:訴訟方面臨的風(fēng)險，被訴訟方面臨的風(fēng)險.、擔(dān)保方面臨的風(fēng)險及執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險。

　　執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險是指因社會因索、經(jīng)濟(jì)因素、政治環(huán)境因素與市場環(huán)境因素等所帶來的評估風(fēng)險,包括政策法律風(fēng)險、管理體制風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險及行業(yè)風(fēng)險等構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險以及執(zhí)業(yè)人員本身執(zhí)業(yè)時評或其不公平、公正的行為等造成的非系統(tǒng)性風(fēng)險,即執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

　　(一)系統(tǒng)性風(fēng)險

　　1.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。房地產(chǎn)司法評估的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指由于所處的社會的宏觀經(jīng)

　　濟(jì)環(huán)境的變化及執(zhí)業(yè)人員的主觀判斷等因素引起的房地產(chǎn)司法評估的評估結(jié)果偏離真實(shí)價值，從而給執(zhí)業(yè)人員及其所在的評估機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人造成重大經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)司法評估的對象是過去幾年甚至是.上百年的房地產(chǎn),所處的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短期相對比較穩(wěn)定，所以它對房地產(chǎn)價值變化的作用是潛移默化的。但是,由于政府產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、投資政策等政策的調(diào)整,重大決策的形成及變動等因素引起的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的動蕩，可能引起房價發(fā)生翻天覆地的變化。

　　2.管理體制風(fēng)險。管理體制風(fēng)險是指由于監(jiān)督機(jī)構(gòu)缺乏有效的管理制度與監(jiān)督機(jī)構(gòu)本身的質(zhì)量問題引起的風(fēng)險。一旦司法評估的結(jié)論或意見與事實(shí)偏離太遠(yuǎn)或失真就會使執(zhí)業(yè)人員及其所在機(jī)構(gòu)面臨經(jīng)濟(jì)處罰等非法律風(fēng)險,甚至可能面臨刑事法律責(zé)任和民事法律責(zé)任,而擁有健全的機(jī)構(gòu)管理制度和高質(zhì)量的評估權(quán)威是規(guī)避非法律風(fēng)險和法律風(fēng)險的前提條件和保障。

　　3.法律風(fēng)險。由于執(zhí)業(yè)人員及其所在機(jī)構(gòu)出具事實(shí)偏離太遠(yuǎn)或失真的錯誤評估結(jié)果帶來的刑事法律責(zé)任和民事法:律責(zé)任的法律風(fēng)險,執(zhí)業(yè)人員及其所在機(jī)構(gòu)一旦背上法律風(fēng)險,執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)生涯和評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評估行業(yè)中就畫上了句號。

　　4.行業(yè)風(fēng)險。行業(yè)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中本身存在的某些不確定因素，對房地產(chǎn)司法評估行業(yè)的經(jīng)營和授信后，與行業(yè)正常發(fā)展相悖而造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性及聲譽(yù)受損的可能性。

　　(二)非系統(tǒng)性風(fēng)險即執(zhí)業(yè)風(fēng)險

　　1.標(biāo)的物認(rèn)定風(fēng)險。在我國,根據(jù)物權(quán)法中的規(guī)定，不動產(chǎn)有一個很明顯的特征：在市場上土地只存在使用權(quán)而不存在所有權(quán)。相關(guān)法律是根據(jù)房地產(chǎn)交易市場化機(jī)制來制定的。這對我國房屋所有權(quán)在設(shè)立抵押權(quán)是有一定的限制。在抵押制度內(nèi)容中抵押標(biāo)的物的選擇條件也是受限的，因?yàn)檫@關(guān)系到抵押的合法性。在實(shí)際的執(zhí)業(yè)過程中對房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物的認(rèn)定是面臨著多樣性和復(fù)雜性。基于房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物范圍的限定、標(biāo)的物的多樣性和復(fù)雜性，這就給評在執(zhí)業(yè)過程中來多的風(fēng)險。

　　2.估價業(yè)務(wù)水平風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押評估本身來說程序就非常復(fù)雜，要求執(zhí)業(yè)人員具備較高專業(yè)知識，較多的評估經(jīng)驗(yàn),與較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)能力,而房地產(chǎn)司法評估更為復(fù)雜、性質(zhì)更強(qiáng)、要求更高,在實(shí)際的執(zhí)業(yè)中,評估人員還必須要有判斷抵押評估業(yè)務(wù)的能力與綜合分析能力以及豐富的法律知識。選擇不同的評估機(jī)構(gòu)和評估人員做房地產(chǎn)抵押評估。因其執(zhí)業(yè)水平的不同,對抵押房地產(chǎn)評估存在的風(fēng)險大小也不同。評估人員在執(zhí)業(yè)的過程中也有著一定的風(fēng)險性,譬如沒有對抵押的房地產(chǎn)做有效的評估，搜集的資料不夠充分，證據(jù)雜亂無章,忽視了搜集證據(jù)的過程,操作中會出現(xiàn)一些計(jì)算錯誤或者隨意省去關(guān)鍵的操作步驟以及對評估及核查程序要求不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)炔灰?guī)范的操作,從而致使了評估風(fēng)險的產(chǎn)生。

　　三、房地產(chǎn)司法估價中執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險防范對策

　　房地產(chǎn)司法評估在實(shí)踐中操作起來，執(zhí)業(yè)人員還是會面臨許多的問題和風(fēng)險，而房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險和其他類型的房地產(chǎn)估價風(fēng)險又有所不同，一旦風(fēng)險成為了現(xiàn)實(shí),就會產(chǎn)生極其嚴(yán)重后果，甚至是終結(jié)執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)生涯。因此,在房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的管理中,其最核心的問題就是風(fēng)險防范，執(zhí)業(yè)人員必須要努力做到不讓風(fēng)險成為現(xiàn)實(shí)。在實(shí)踐中，可以從以下幾點(diǎn)來防范和規(guī)避風(fēng)險。

　　1.加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員及其所在機(jī)構(gòu)內(nèi)部的法律法規(guī)學(xué)習(xí)以增強(qiáng)評估人員的法律素養(yǎng)來提高執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險防范意識,加強(qiáng)對《房地產(chǎn)司法鑒定估價職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)》的學(xué)習(xí)以增強(qiáng)評估人員及機(jī)構(gòu)的自律性來提高其職業(yè)道德水平。

　　2.在實(shí)際工作中應(yīng)對估價目的、價值類型的定位、估價時點(diǎn)、估價的技術(shù)路線的制定及評估等資料的提供和確認(rèn)加強(qiáng)與法院的溝通爭取得到法院的支持以及配合，切實(shí)規(guī)范評估人員的評估行為。涉及司法評估的房地產(chǎn)糾紛案件形形色色,所以在實(shí)際工作中,評估人員必須與法院共同明確委托方的評估目的、定位好所估房地產(chǎn)的價值類型、確定好估價時點(diǎn)和技術(shù)路線等,這是準(zhǔn)確估價的前提,由此可見,評估人員與法院的充分溝通在風(fēng)險防范中就顯得舉尼輕重了。

　　3.對評估資料的充分性。真實(shí)性以及完整性必須進(jìn)行認(rèn)真審查,對鑒定資料的瑕疵要做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚怼Ｔ趯?shí)際操作中,對于委托方提供的資料和執(zhí)業(yè)人員自己收集到的資料.,對于其真?zhèn)涡浴⑼暾�性及充分性必須加以鑒定以去偽存真,因?yàn)檫@可能直接決定評估結(jié)果,增添風(fēng)險引發(fā)的誘因。

　　4.將執(zhí)業(yè)人員的責(zé)任具體落實(shí)到位，以求評估行為公正和公平,以正確處理好司法評估人負(fù)責(zé)制;通過明確執(zhí)業(yè)人員所要承擔(dān)的法律義務(wù)及建立和完善房地產(chǎn)司法評估估價的質(zhì)量體系來加強(qiáng)機(jī)構(gòu)監(jiān)管與質(zhì)量控制。

　　參考文獻(xiàn)

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　　作者：李萍