為加強和規(guī)范玉溪市居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進居民住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提升，筆者因工作關(guān)系，有幸參加了縣區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的困難和問題的調(diào)研。調(diào)研采取了約請街道等基層單位代表、物管企業(yè)代表、業(yè)主委員會代表、律師代表及相關(guān)單位召開座談會，深入新平縣、通海縣和市中心城區(qū)開展調(diào)研的方式進行。

　　一、基本情況

　　全市目前共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)154家(中心城區(qū)69家、七縣二區(qū)85家)，從業(yè)人員約5000余人，共有各類住宅小區(qū)約1407個，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)350個，占小區(qū)總數(shù)的25%;成立業(yè)主委員會的小區(qū)132個，占小區(qū)總數(shù)的9%。物業(yè)管理模式主要有物業(yè)公司管理、業(yè)主委員會管理、自行管理、其他模式管理。

　　二、物業(yè)管理存在的困難和問題及解決的對策和建議

　　物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，按照合同的內(nèi)容，對己竣工驗收投入使用的各類房屋和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周邊的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供綜合性服務(wù)。盡管物業(yè)管理的定義很明確，但是，從調(diào)研的整體情況看，依法管理到位、規(guī)范化程度高的小區(qū)為數(shù)不多，且普遍存在以下不容忽視的問題：

　　(一)物業(yè)服務(wù)費收繳困難，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性運營

　　長期以來，物業(yè)費一直是小區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間難以解開的“結(jié)”，物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題。過去在計劃經(jīng)濟體制下，很多職工享受福利房和單位物業(yè)服務(wù)補貼的紅利，沒有形成為物業(yè)服務(wù)買單的意識。

　　加之目前物業(yè)收費定價機制還不完善，缺乏科學(xué)有效衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標準以及監(jiān)管體系。有的業(yè)主認為物管費由物業(yè)企業(yè)單方定價，收費不合理，不愿意甚至拒絕交納物業(yè)管理費，而物業(yè)企業(yè)認為業(yè)主為已經(jīng)享受的服務(wù)而交費是理所應(yīng)當，雙方因此僵持不下，耗費較大的時間成本和資金成本，最后拖得就拖、不了了之。長此以往，導(dǎo)致有的物業(yè)企業(yè)入不敷出、難以為繼、不愿進駐，甚至打算撤出。

　　對策和建議：多渠道解決物業(yè)服務(wù)費糾紛問題。一是住建部門應(yīng)盡快出臺各類業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)標準;二是物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)管理制度，做好賬務(wù)公示工作，讓業(yè)主及時了解物業(yè)企業(yè)的工作情況，爭取業(yè)主的支持，為收取物業(yè)服務(wù)費打下良好的基礎(chǔ)。三是物業(yè)企業(yè)要進一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，要站在業(yè)主的角度考慮問題，要想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，實實在在為業(yè)主解決問題，努力為業(yè)主營造更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

　　四是不斷開拓物業(yè)管理的市場領(lǐng)域，擴大經(jīng)營服務(wù)范圍。五是建議房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)時，適當預(yù)留公共用房和公共車位，用于出租，用租金彌補物業(yè)服務(wù)費和公共部位維修資金不足的部分。六是建議司法部門采用“支付令”的審判程序，提高審判效率，將“老賴”納入征信系統(tǒng)管理，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象。

　　(二)小區(qū)安全問題

　　小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛一般是小區(qū)內(nèi)房屋出現(xiàn)水管爆裂漏水卻未及時發(fā)現(xiàn)，或是發(fā)生入室盜竊案，或是摩托車、自行車丟失，汽車被擦掛，這些是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問題。由于小區(qū)存在安保管理不規(guī)范，安保人員工作不細致，保安責任的相關(guān)法律規(guī)定不健全等情況，在出現(xiàn)問題后，難以合理界定事故責任，極易引發(fā)糾紛，且易給社會造成不良影響。對策和建議：

　　1、建議物業(yè)企業(yè)在做好自身安保工作的同時，根據(jù)目前常見的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產(chǎn)損失、人身傷害糾紛等事項，在物業(yè)服務(wù)合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有重要意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免處理過程耗時耗力。

　　2、建議物業(yè)企業(yè)加強對安保人員的法律知識培訓(xùn)，并將法律法規(guī)中的要求貫穿到工作中，制定工作制度，并加以落實。3、建議物業(yè)企業(yè)多與社區(qū)、派出所加強交流溝通，及時傳遞信息，主動邀請社區(qū)管片民警指導(dǎo)小區(qū)的物防、技防和人防建設(shè)工作。

　　(三)小區(qū)內(nèi)私搭亂建及不文明現(xiàn)象的管理

　　小區(qū)個別業(yè)主的亂搭亂建及一些不文明現(xiàn)象一直是困擾物業(yè)企業(yè)管理的主要問題之一。當前，物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中一旦遇到個別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建，貓狗等寵物隨地大小便時，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無策，且由于涉及的部門較多，難以形成有效的日常管理，日積月累，極易形成影響社會穩(wěn)定的事件。對策及建議：1、對于小區(qū)內(nèi)私搭亂建及不文明現(xiàn)象，實施行政執(zhí)法，建議由政府授權(quán)綜合執(zhí)法大隊進行管理。2、建議采取“兩納入”、“一進入”。

　　建議把居民小區(qū)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇，將小區(qū)管理協(xié)商納入基層民主協(xié)商;強化街道辦事處及社區(qū)對住宅小區(qū)的監(jiān)管與指導(dǎo)，各街道統(tǒng)一配備專職物業(yè)協(xié)管員，認真指導(dǎo)業(yè)主委員會成立、履行物業(yè)交接及物業(yè)服務(wù)監(jiān)管職責，提高監(jiān)管效率;切實加強街道辦事處、社區(qū)、業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間的互聯(lián)互動，依托社區(qū)現(xiàn)有的調(diào)解室，開展小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解工作。

　　(四)電梯安全隱患

　　隨著高層建筑的日益增多，電梯的維修、養(yǎng)護和管理已逐步成為業(yè)主關(guān)心的安全問題之一。目前，電梯的日常維保和定檢工作通常由物業(yè)公司配合相關(guān)單位完成，維保和定檢信息不透明、不對稱，待電梯發(fā)生故障不能運行時，才會引起業(yè)主的重視，此時已難追責。對策及建議：建議由市場監(jiān)督管理部門依據(jù)特種設(shè)施設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，建立小區(qū)電梯日常維保和定檢信息平臺，及時發(fā)布電梯維保和定檢情況。同時，要求物業(yè)公司定期在小區(qū)內(nèi)公示電梯維保定檢情況，設(shè)置投訴電話，完善電梯監(jiān)管制度。將對電梯實行全方位無死角監(jiān)管。

　　(五)業(yè)主委員會存在“三難”，作用發(fā)揮不明顯

　　一是業(yè)主委員會成立難。由于業(yè)主參與意識薄弱或是分派、對立，物業(yè)企業(yè)對組建業(yè)主委員會不積極、不支持。目前，全市成立業(yè)委會的小區(qū)只有132個，占9%，比例較低。

　　二是業(yè)主委員會運作難。由于業(yè)主委員會現(xiàn)有的法律地位無法代表業(yè)主維權(quán)，加之業(yè)主委員會組織較為松散，委員會成員無待遇、無必要工作經(jīng)費、無依靠，完全靠熱心公益事業(yè)的奉獻精神來履行義務(wù)，各項工作難持久開展，不作為或“冬眠”現(xiàn)象較為突出。部分小區(qū)由于歷史遺留問題較多，業(yè)主委員會不敢接手，不愿得罪人，業(yè)委會的作用未能有效發(fā)揮。

　　三是業(yè)主委員會監(jiān)管難。業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督機制，有的業(yè)主委員會在小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項上，超越權(quán)限行使權(quán)利，不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生;個別業(yè)主委員會成員動機不良，借委員會之便利謀取個人利益，甚至與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益。

　　對策及建議：充分發(fā)揮街道辦事處及社區(qū)的作用，加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)，建議從法律的角度賦予業(yè)主委員會主任具有獨立法人的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用。加強對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會要在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)作出決定。

　　(六)開發(fā)商遺留問題多，難解決

　　近年來，一些小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題逐步暴露，如停車位不足;管道設(shè)計不合理;公共設(shè)施設(shè)備不完善;工程項目未達到設(shè)計標準;未經(jīng)相關(guān)部門進行驗收就組織業(yè)主入住;長期辦不了“兩證”等，給業(yè)主帶來較多的煩惱，業(yè)主找不到開發(fā)商，只能同物業(yè)企業(yè)反映。物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)有限，進而導(dǎo)致了一些矛盾惡性循環(huán)。

　　目前，有的地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)屬母子公司關(guān)系，當開發(fā)建設(shè)過程中承諾的相關(guān)規(guī)劃未實現(xiàn)，或是開發(fā)商無能力處理建設(shè)中的遺留問題時，大多采取回避措施，而由接手管理的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主進行溝通、協(xié)商，物業(yè)企業(yè)面臨較大困難和問題，甚至演變成與業(yè)主之間的矛盾，增加了物業(yè)企業(yè)管理的難度。而開發(fā)商的遺留問題，成為業(yè)主投訴和信訪最多的問題。對策及建議：幫助解決開發(fā)商遺留問題，是物業(yè)管理企業(yè)刻不容緩的任務(wù)。

　　一是做好分戶驗收工作，督促開發(fā)商及時整改。

　　二是對一些需經(jīng)較長時間才會逐步暴露出來的問題，物業(yè)企業(yè)要分門別類記錄，厘清責任，在保修期內(nèi)可讓開發(fā)商來修繕，同時做好配合、解釋和勸說工作，有條不紊地解決房屋的質(zhì)量和其他遺留問題，及時緩解各種矛盾，促進小區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　三是物業(yè)公司要建立起良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時傳達給開發(fā)商，將開發(fā)商的工作動態(tài)回傳給業(yè)主，做到凡事有記錄，處理要及時，事后要回訪，這樣可提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭議的問題，避免問題向復(fù)雜的方向發(fā)展。

　　除此之外，還要求住建部等部門要嚴把工程驗收審核關(guān)，認真落實基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理用房的配備比例。此外，建議向開發(fā)商收取房屋質(zhì)量保證金。若開發(fā)商不履行維修、改造責任，使用該筆資金對房屋進行維修改造。

　　(七)法律、法規(guī)體系不完善

　　隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高，物業(yè)管理涉及到的利益主體日益增多，加之《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)的頒布實施、廣大業(yè)主的維權(quán)意識不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈多元化發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為社會各界和廣大群眾普遍關(guān)注的焦點。

　　盡管這些年國家、省和市都出臺過一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于制定時間較早，且按照國務(wù)院“放管服”改革工作的要求，物業(yè)管理的法律法規(guī)也出現(xiàn)了較大的變化，已難以適應(yīng)當前社會的管理需求，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，應(yīng)加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。

　　物業(yè)管理論文范文：傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型策略探究

　　物業(yè)供給側(cè)改革是維護經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重大措施，下面文章以物業(yè)管理為研究對象，主要針對傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的問題，結(jié)合供給側(cè)改革的理論與方法。制定了傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的基本計劃，探討物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的發(fā)展途徑，陳述了加快傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)型的相關(guān)對策思考。

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