淺談房產測繪
張 峰 

摘  要：近些年，房價與日俱增，人們對房地產這個行業的熱情卻是有增無減。作為與房地產行業有著莫大關聯的房產測繪也逐漸地走入了人們的視線里，被人們所認知、所了解。今天筆者結合自己的從業經歷對房產測繪試作分析。
關鍵詞：房產測繪，目的與作用，現狀與問題，未來前景

測量學是一門嚴謹的學科類別。廣義的測量是指研究地球的形狀和大小，或者其他天體的形狀與大小以及其他形態，或者微觀物體的形態與大小的一門學問。狹義的測量是指研究如何測定地球表面點的位置和高程，用特定的儀器和手段，將地球表面上的地形和其他相關的信息單位測繪成圖，以及確定地球全部及局部的形狀與大小的學問。今天我們所要談到的就是后者狹義測量的一種——專業測量中的房產測量，也稱房產測繪。
一、房產測繪的定義
房產測繪從專業角度來講，它是專業測繪中的一個很具有特點的分支，它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。
二、房產測繪的分類
房地產測繪又可以細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙——房地產分幅平面圖。房地產項目測繪是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
三、房產測繪者的從業要求與能力
房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產項目測繪比較容易一些。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經過審查和特別認可，并取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。 
四、房產測繪的目的與作用
    目的是為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費及城鎮規劃建設等提供數據和資料。
作用有4個方面：1、法律方面的作用；2、財政經濟方面的作用；3、社會服務方面的作用；4、測繪服務方面的作用。
五、房產測繪的現狀
(一)房產測繪業發展迅速
在過去,房產測繪一直作為事業單位的內設機構,并由于政企合一、測管不分離及缺乏有效競爭和監督機制,形成了壟斷經營、獨家測繪、服務意識不強等狀況。近十年來隨著市場經濟的發展及住房商品化、市場化進程的加快,房產測繪業得到了快速發展,房產測繪市場逐步放開,形成了相對公平、公正的競爭環境。
(二)相對統一的測繪技術標準形成
2000年2月22日經國家技術監督局批準,中華人民共和國國家標準GB/T 17986.1-2000《房產測量規范第1單元:房產測量規定》和GB/T 1786.2-2000《房產測量規范第2單元:房產圖圖式》正式發布,并于2000年8月1日起正式實施。這一測繪技術標準規定了我國城鎮房產測量的內容與基本要求,對規范與繁榮房產測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。
(三)測繪技術和手段不斷革新
1.測繪儀器設備的更新,從過去的皮尺、鋼尺、經緯儀、平板儀,發展到現在的激光測距儀、電子全站儀、GPS 等精密測繪儀器,有利于提高外業測量數據的精度。
2.計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用,它具有成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等智能化優點。
六、房產測繪中存在的問題
(一)房產測繪市場發展不完善,行業監管不到位
盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場,實行政企分開、納入競爭和監督機制,但由于房產測繪市場發育不完善,存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為,擾亂了市場秩序。目前,有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善,測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠,缺少對測繪企業的資質審查和技術指導,對測繪成果質量監管和檢驗不到位,不利于保護產權人的合法權益。
(二)存在地區差異,做法不統一
房產測繪離不開現場外業測量和數據計算、繪圖等內業處理工作,然而對于這些工作,在不同地區、不同的測繪機構或者不同的測繪人員,各自的做法都有差別。另外,在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區差別,其技術成果質量難以評定,不便于地區、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監督,也不利于房產市場的規范化發展。
(三)房產測量技術規范有待完善
雖然GB/T 17986-2000《房產測量規范》對房產測繪中的具體問題作了較為詳細的規定,但在具體操作中仍然存在一系列細節問題。
1.斜面結構房屋數據采集施測困難
根據GB/T 17986-2000《房產測量規范》規定,“房屋屋頂為斜面結構的,層高在2.20米以上的部位,按其外圍水平投影計算建筑面積,層高在2.20 米以下的部位不計算建筑面積。”這項規定在實際操作中卻遇到了麻煩。因為房屋建成以后,房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋,實測很困難。另外,結構面是一個粗糙的不平表面,無法進行更為精確的測量。這樣一來,對于斜面結構的樓板厚度就難以采集,層高等于2.20米的部位不易確定,更無法精確量取,建筑面積計算當然就可能有較大偏差。
2.特殊部位易產生誤解
對于無頂蓋的室外樓梯,根據規定,“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。”這在現實中存在三種理解:第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半;第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋,無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此,無蓋室外樓梯頂層應按一半計算,下部各層應計算全部建筑面積;第三種是因室外樓梯頂層無蓋,不應計算面積,下部各層以上一層樓梯為頂蓋,應按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結果都不同。
3.建筑面積計算不盡合理
成套房屋建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中,套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成;共用建筑面積系各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積,遵循“誰使用,誰分攤”的原則。但在具體實施中,部分房屋結構的使用性質往往是無嚴格定義的,其服務范圍也難以明確劃分。
4.從業人員素質有待提高
房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門,從業人員基本素質普遍偏低,專業技術人員非常缺乏,房產測繪工作水平較低。

七、房產測繪的未來前景
目前國內市場也存在著一些房地產測量繪圖軟件,但這些軟件大多是基于AutoCAD的LISP語言開發的,運行效率較低,更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數據和屬性數據無法對應連接,因此也就不能實現圖形屬性的交互查詢,更不能自動地生成房屋分層分戶平面圖,房產測量繪圖效率仍然不高,錯誤也在所難免.隨著城市建設和房地產交易在我國的發展,為房地產確權、發證提供服務的房地產測繪工作變得尤為重要.由于城市房地產變更頻繁,且許多城市房地產測繪數據的生產、管理效率低下,很難適應當前信息化、現代化的要求,因此開發房地產測繪信息系統成為亟待解決的重要課題。
房地產測繪的技術和手段前景
1、全球定位系統(GPS)不僅具有全球性、全天候、連續性、實時性等精密三維導航和定位能力,而且具有良好的抗干擾性和保密性,可以高精度并快速地測定各級控制點的坐標。利用實時GPS動態測量功能,甚至可以不布設各級控制點,僅根據一定數量的基準控制點,便可以高精度并快速測定界址點、地形點、地物點的坐標,且每個點的測量都是獨立完成的,不會產生累計誤差。利用測圖軟件可以在野外一次性測繪成電子地圖,然后通過計算和繪圖儀、打印機輸出各種比例的圖件。
2、地理信息系統(GIS)正廣泛地應用于國土、規劃、市政、通信、軍事等領域,并且取得了極大的社會和經濟效益。充分利用GIS的圖屬互聯思想設計開發新的房產測量繪圖系統,無疑能極大地減輕工作人員的工作強度、加快業務的辦理進程,并且能夠將房產數據融入到城市的地理信息數據庫中,為城市的地理空間信息化建設提供數據支持。基于GIS技術的房地產測繪信息系統是房地產測量數據處理與管理的強大工具,它以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性,實現了圖形屬性的雙向連接,使房屋面積的分攤結果更準確,并且能自動生成繁瑣的分層分戶平面圖,極大地提高房產測繪工作的效率和質量。按照GIS方式生產的房地產數據,還容易與城市基礎地理信息數據庫融為一體,形成房地合一的整體空間數據庫。

目前，我國房產管理部門的一項重要工作就是探索、研究建立適合我國國情的房產測繪管理體系,規范房產測繪行為,培育和發展房產測繪市場,建立房產測繪市場的競爭機制。這項工作必須完成“五化”建設即測繪技術革新化、測繪規程科學化、測繪標準人性化、交流合作經常化、測繪人員素質化，才能保證測繪成果的準確、公平、合理,促進房產測繪市場有序、穩健發展。

參考文獻：
［1］蔣興發.淺談如何做好房產測繪.深圳市愛華勘測工程有限公司  
［2］吳天全.史宏軍.房地產測繪發展淺析.科技信息,2007年第29期