摘要：隨著幾十年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展.房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入成熟期。房地產(chǎn)企業(yè)要做到成本領(lǐng)先、從日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出.本文筆者通過(guò)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制和管理進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項(xiàng)目成本;控制;

　　Abstract: With the rapid development of economy in decades, the real estate market begins to entered into the mature period. Real estate enterprise to do cost lead, from the increasingly fierce market competition breaks out. This paper, through years of real estate development experience, the real estate project cost control and management is discussed in this paper.

　　Key Words: real estate development; project cost; control

　　中圖分類號(hào)：F406.72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

　　成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中十分重要的工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地.取得良好的經(jīng)濟(jì)效益.就必須高度重視成本控制工作。切實(shí)提高成本管理水平。

　　一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　我們所說(shuō)的設(shè)計(jì)指的是項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念、環(huán)境設(shè)計(jì)、決策者對(duì)于項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路等，而不僅僅指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓體設(shè)計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)設(shè)計(jì)階段的重要性毋庸質(zhì)疑，從戶型的選擇、到外立面和確定還有與周邊環(huán)境的配套等無(wú)不顯示出設(shè)計(jì)的重要性來(lái)。一個(gè)好的樓盤設(shè)計(jì)，能夠做到即合理、又美觀、經(jīng)濟(jì)，能夠更好的為了房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。但是，設(shè)計(jì)階段與成本控制的關(guān)聯(lián)度有多少呢?答案是非常重要，可以說(shuō)是關(guān)鍵階段。如果說(shuō)決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目降低成本的指導(dǎo)階段、是成本控制的基礎(chǔ)階段，那么設(shè)計(jì)階段才是成本控制的關(guān)鍵階段。在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行項(xiàng)目成本的控制分析可以使項(xiàng)目成本構(gòu)成更合理，提高資金利用效率。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)算可以了解項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成，分析資金分配的合理性。并可以利用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個(gè)組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整項(xiàng)目功能與成本使其更趨于合理。

　　2、在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行工程造價(jià)的計(jì)價(jià)分析可以提高投資控制效率。編制設(shè)計(jì)概算并進(jìn)行分析，可以了解項(xiàng)目各組成部分的投資比例。對(duì)于投資比例比較大的部分應(yīng)作為投資控制的重點(diǎn)，這樣可以提高投資控制效率。

　　3、在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本會(huì)使成本控制工作更主動(dòng)。在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目造價(jià)，可以先按一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)列出項(xiàng)目各部分的計(jì)劃支出費(fèi)用的報(bào)表，即成本計(jì)劃。在詳細(xì)設(shè)計(jì)制定出來(lái)以后，對(duì)工程每一部分的估算造價(jià)，對(duì)照成本計(jì)劃中所列的指標(biāo)進(jìn)行審核，預(yù)先發(fā)現(xiàn)差異，主動(dòng)采取一些控制方法消除差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)。

　　4、在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本能夠使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。在設(shè)計(jì)階段不僅僅光考慮到項(xiàng)目的使用功能和美觀要求，不要總是力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所需功能，而應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)因素。使設(shè)計(jì)方案較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到設(shè)計(jì)的宗旨是“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀”。

　　二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

　　1、項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制

　　在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)①招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。②做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。③合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

　　2、做好合同的簽定工作

　　應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的，如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。

　　三、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段主要是指項(xiàng)目的施工階段，在這一階段，由于設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目的范圍、規(guī)模、工期、質(zhì)量等級(jí)等已經(jīng)基本確定，承包商也已經(jīng)到位。所以對(duì)總項(xiàng)目成本的影響不會(huì)太大，但是在這一階段項(xiàng)目成本的支出卻占項(xiàng)目的總支出的90%以上，在這一階段如果做不好成本控制工作，會(huì)造成成本的浪費(fèi)直至超出項(xiàng)目計(jì)劃和預(yù)算。所以在實(shí)施階段，項(xiàng)目成本的控制依然十分重要。在項(xiàng)目實(shí)施階段，主要做好以下工作：

　　1、項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制目標(biāo)的確定

　　項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制目標(biāo)的確定要結(jié)合工程特點(diǎn)，確定合理的施工程序與進(jìn)度，科學(xué)地選擇施工機(jī)械，優(yōu)化人力資源管理。采用先進(jìn)的施工技術(shù)、方法與手段實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制目標(biāo)要考慮資金來(lái)源(例如，政府撥款，金融機(jī)構(gòu)貸款，合作單位相關(guān)資金，自有資金)的實(shí)現(xiàn)方式和時(shí)間限制，又要按照施工進(jìn)度計(jì)劃的細(xì)化與分解，將資金使用計(jì)劃和實(shí)際工程進(jìn)度調(diào)整有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。施工總進(jìn)度計(jì)劃要求嚴(yán)格，涉及面廣，其基本要求是：保證擬建工程項(xiàng)目在規(guī)定期限內(nèi)按時(shí)或提前完成，節(jié)約施工費(fèi)用，降低工程成本。總進(jìn)度計(jì)劃成為確定資金使用計(jì)劃及成本控制目標(biāo)，編制資源需要與調(diào)度計(jì)劃的最為直接的重要依據(jù)。

　　2、處理好工程變更。

　　工程變更包括工程量的變更、工程項(xiàng)目的變更(如開(kāi)發(fā)商提出的增加或者刪減原項(xiàng)目?jī)?nèi)容)、進(jìn)度計(jì)劃的變更、施工條件的變更等。變更表現(xiàn)的形式為設(shè)計(jì)變更和其它變更兩種，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為成本的變更，會(huì)導(dǎo)致實(shí)施不能按照成本計(jì)劃執(zhí)行，所以在實(shí)施過(guò)程中如果必須對(duì)設(shè)計(jì)或工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其它實(shí)質(zhì)性變更，必須嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)定和合同約定的程序，由雙方協(xié)商解決。

　　3、工程索賠。

　　工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)，向另一方提出賠償要求的行為。“在實(shí)際工作中，“索賠”是雙向的，我國(guó)《建設(shè)工程施工合同示范文本》中的索賠就是雙向的，既包括承包人向發(fā)包人索賠，也包括發(fā)包人向承包人的索賠。但是在通常情況下，索賠是指承包人(施工單位)在合同實(shí)施過(guò)程中，對(duì)非自身原因造成的工程延期、費(fèi)用增加而要求發(fā)包人給予補(bǔ)償損失的一種權(quán)利要求。由上面的定義可以看出工程索賠能夠很大程度上的影響項(xiàng)目成本的計(jì)劃值，所以在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一定要非常重視索賠工作，項(xiàng)目工程索賠產(chǎn)生的原因主要有：發(fā)包人即開(kāi)發(fā)商違約;發(fā)生了經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查無(wú)法發(fā)現(xiàn)、業(yè)主提供的資料中也未曾提到、無(wú)法事先預(yù)料的自然和社會(huì)等不可抗力事件;合同文件規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)甚至矛盾，合同中的遺漏或錯(cuò)誤等合同缺陷;設(shè)計(jì)變更、施工方法變更、追回或者取消某些工作、合同其它規(guī)定的變更等合同變更;項(xiàng)目工程師指令承包人加速施工、進(jìn)行某項(xiàng)工作、更換材料、采取某些措施等：其他原因。所有以上提到的這些索賠原因都會(huì)引起項(xiàng)目成本的上升，在施工前或者施工過(guò)程中一定要注意好這些問(wèn)題，提前采取預(yù)防措施。

　　四、竣工階段的成本控制

　　竣工階段的成本控制工作是，做好竣工決算的編制工作，使竣工決算真實(shí)反映竣工項(xiàng)目計(jì)劃、實(shí)際的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工期以及設(shè)計(jì)和實(shí)際的生產(chǎn)能力，反映概算總投資和實(shí)際的建設(shè)成本，同時(shí)還反映了所達(dá)到的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)計(jì)劃數(shù)、概算數(shù)與實(shí)際數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析，不僅可以全面掌握建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃和概算執(zhí)行情況，而且可以考核建設(shè)項(xiàng)目投資效果，為今后制訂新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃，降低建設(shè)成本，提高投資效果提供必要的資料。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。

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