摘要：目前，我國關(guān)于集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方面，具有普遍性。然而，對應(yīng)基準地價評估體系并沒有進行構(gòu)建，導(dǎo)致對應(yīng)的集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，無法對其低價的價格做客觀、有效的評估，其主要原因在于，所需要的評估技術(shù)依據(jù)，法律法規(guī)不健全。目前，我國集體土地在進行流轉(zhuǎn)時，對應(yīng)的交易市場存在明顯的不透明，不規(guī)范的特征。因此，為了將集體建設(shè)用地的相關(guān)流轉(zhuǎn)過程規(guī)范化、標準化，就需要將運作模式建立，使其適應(yīng)流轉(zhuǎn)運作模式，有效保障農(nóng)民、農(nóng)村集體的合法利益。這要求將基準地價的評估體系，進行構(gòu)建并完善，使其具有完整性，再通過對應(yīng)的法律制度，對市場進行引導(dǎo)，使其規(guī)范化的發(fā)展。而本文主要是針對集體建設(shè)用地所涉及到的基準地價評估相關(guān)問題，進行簡要的分析與探究，提供部分參考意見。

　　關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地;基準地價評估;問題研究

　　引言

　　現(xiàn)階段，集體建設(shè)用地存在以抵押、出租、轉(zhuǎn)讓或者出讓等方式，進行土地流轉(zhuǎn)，具有自發(fā)性、普遍性的特點。隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，其覆蓋的面積、數(shù)量、規(guī)模也在持續(xù)擴大。由于多方面的原因，集體建設(shè)用地對應(yīng)的流轉(zhuǎn)市場，相對于其他的建設(shè)用地來說，存在一定的隱形特點，對應(yīng)的管理單位其出臺的部分政策，在一定程度上對市場土地交易行為進行了有效的引導(dǎo)。

　　然而，也存在一定的局限性，該政策更偏向于集體建設(shè)用地的界定，界定之后才被允許流轉(zhuǎn)，且沒有對土地的價格評估作出相應(yīng)的指導(dǎo)。而對應(yīng)的估價以及管理人員，就需要對流轉(zhuǎn)中存在的問題，進行研究，并給出相應(yīng)的建議，推動基準地價評估體系的構(gòu)建與完善。使當前的評估方法與理論得到改善，為土地的估價提供具有規(guī)范性、完整性的指導(dǎo)，保障雙方權(quán)益。而交易市場的規(guī)范化，可以更好的對集體建設(shè)用地的利用情況、質(zhì)量，全面掌握，更好的對集體建設(shè)用地進行科學(xué)管理與利用。

　　概念簡述

　　關(guān)于集體建設(shè)用地，其對應(yīng)的地價評估，主要是對相關(guān)區(qū)域內(nèi)土地的平均價格進行有效的估價行為，換而言之，即符合土地利用相關(guān)規(guī)劃的前提下，對不同均質(zhì)，不同級別的土地按照其用途，在規(guī)定時間內(nèi)，對集體建設(shè)用地進行相地價方面的評估。在進行評估的過程中，首先需要對土地用途進行劃分，在一般情況下，根據(jù)相應(yīng)的標準可以劃分為工業(yè)用地，住宅用地，以及商業(yè)用地;其次需要確定的是評估基準日，其主要原因在于土地價格，在一般情況下，會呈現(xiàn)上升的趨勢，因此，在進行估價時就需要將估價結(jié)果對應(yīng)的日期進行詳細的說明，具體到年、月、日。

　　同時還需要確定開發(fā)的程度，主要是指在該地塊需要實現(xiàn)“幾通”或者對應(yīng)的平整情況。最后，需要對該區(qū)域的土地使用期限進行確定。目前，沒有明確的法律法規(guī)對集體建設(shè)用地的使用期限進行明確的規(guī)定，部分地方在進行期限的設(shè)置時，主要參照的是國有建設(shè)用地。因此，在確定使用年限時，需要根據(jù)實際情況以及地方相關(guān)法規(guī)進行合理合法的設(shè)定。

　　2、基準地價評估的現(xiàn)狀

　　2.1配套法律法規(guī)的缺乏

　　在我國相關(guān)的法律規(guī)定當中，明確指出，我國農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得進行出租、轉(zhuǎn)讓或者出讓給非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但若符合土地利用的總體規(guī)劃，且按照法律規(guī)定取得了建設(shè)用地的相關(guān)企業(yè)，若因兼并或破產(chǎn)等情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致土地使用權(quán)，依照法律規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況除外。在個別地區(qū)也出臺了關(guān)于集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法等相關(guān)條例，加強了對土地流轉(zhuǎn)市場的管理，然而，這些條例以及政策，屬于探索性政策，并沒有與之配套的法律法規(guī)，在具體的操作時，難度較大。因此對應(yīng)的流轉(zhuǎn)行為也難以實現(xiàn)透明化、公開化、正常化，實施難度相對較大。

　　2.2評估規(guī)程的缺乏

　　部分管理單位，關(guān)于城鎮(zhèn)區(qū)域的建設(shè)用地，出臺了相關(guān)的規(guī)程制度，這些規(guī)程對城鎮(zhèn)土地關(guān)于土地估價的方法、范圍、流程、原則以及對應(yīng)的影響因素，都作出了明確的規(guī)定。然而，到現(xiàn)階段為止，并沒有關(guān)于集體建設(shè)用地的評估規(guī)程出臺，因此，在進行流轉(zhuǎn)時，在對價格進行預(yù)估的過程中，會缺乏對應(yīng)的依據(jù)與參考，致使存在利益分配不均的情況，且流轉(zhuǎn)范圍比較混亂，在進行估價時，也存在權(quán)威依據(jù)的缺乏，使評估的難度增加。

　　2.3市場資料缺乏

　　目前，市場上可以進行集體建設(shè)用地交易的范圍，相對狹窄，且可參考的數(shù)據(jù)比較少，大部分的交易案例，在很大程度上屬于私下交易，沒有進行公開化、正常化的交易，因此，也沒有相當數(shù)量的客觀實例可以進行參考。這導(dǎo)致在具體的估價過程中，沒有相關(guān)的案例可以進行比較，并進行驗證，對評估價格準確性造成影響，無法體現(xiàn)與滿足當前市場要求。因此，也無法對相關(guān)的資料，進行有效收集。除此之外，我國的集體建設(shè)用地，除個別區(qū)域，可以進行集中使用與建設(shè)，大部分的建設(shè)用地屬于零星分布。這種情況就導(dǎo)致在進行估價的過程中，增加地價測算以及評估單元的確定等相關(guān)的工作量，將工作量增大，估價成本增加。

　　3、關(guān)于集體建設(shè)用地基準

　　地價評估的思考

　　3.1選擇適當?shù)墓纼r方式

　　目前在土地估價市場上，進行估價的方式包括了市場比較法以及收益還原法等方式，而在進行集體建設(shè)用地的地價評估過程中，對應(yīng)的工作人員也需要根據(jù)實際需要以及參考相關(guān)資料，選擇恰當?shù)墓纼r方式。比如，市場比較法，由于集體建設(shè)用地大部分交易行為，存在一定的不規(guī)范性，因此，市場上的資料，交易數(shù)量也相對比較缺乏，無法對相關(guān)的交易數(shù)據(jù)進行收集，因此。若采用市場比較法，則適用于具有交易比較活躍，且市場規(guī)范化明顯的區(qū)域。

　　而收益還原法，這種方法在集體建設(shè)用地中進行估價，會受到土地還原率的限制，因為無法對其還原率進行有效的確定。因此，在一般情況下，會通過風(fēng)險調(diào)整值法加上安全利率，對土地還原率進行確定。對比城鎮(zhèn)，農(nóng)村的風(fēng)險調(diào)整值更高，高出的具體數(shù)值沒有確定，因此，對應(yīng)的工作人員，則需要確保在估價中，不會出現(xiàn)原則性方面的問題，根據(jù)實際，選擇對應(yīng)的參數(shù)，使估價結(jié)果的客觀性更高。

　　3.2確定土地利用類型

　　在進行評估的過程中，國有建設(shè)用地在進行地價評估的過程中，地塊比較集中。因此，可直接分為公共服務(wù)、工業(yè)、住宅、商服等用地類型。然而，集體建設(shè)用地由于利用類型的多樣性，在評估的過程中，就需要將評估的對象進行劃分，可以分為零星以及集中使用區(qū)。再根據(jù)實際情況，將土地利用類型進行確定，在一般情況下，集中使用區(qū)可以將其分為公共服務(wù)、工業(yè)、集中居住、商業(yè)這4種用地，而零星使用區(qū)，則可以分為宅基地、商業(yè)用地以及其他的建設(shè)用地，從而使土地利用的劃分類型，更具有客觀性、準確性。

　　3.3收集低價資料

　　土地資源的地價資料，可以直觀的反映出收益情況以及交易價格。這對于地價評估結(jié)果的參考性以及價值高低，具有直接影響。因此，地價資料的準確性，在很大程度上與地價評估結(jié)果的可信度、真實性，有密切關(guān)系。目前，由于相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，因此，也不能對市場進行規(guī)范、有效的引導(dǎo)，且因市場缺乏一定的規(guī)范性，無法對相關(guān)的地價資料進行有效收集。因此，在對資料收集的過程中，應(yīng)當深入基層，利用多種方式，比如問卷調(diào)查，咨詢村干部等方式進行資料的收集，使其數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出更高的真實性。

　　建設(shè)用地論文投稿刊物：住宅與房地產(chǎn)解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時、詳實的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導(dǎo)意義的研究文章，引起了業(yè)界的強烈的反響。

　　4、結(jié)語

　　在對集體建設(shè)用地進行基準地價評估的過程中，務(wù)必要根據(jù)實際情況選擇相應(yīng)的估價方式，同時將土地類型在進行劃分的過程中，進行細分，使其具有較高的客觀性，而對地價資料全面有效的收集，可以使最終的地價評估結(jié)果具有較高的準確性，更好的維護交易雙方的利益。當然，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)地價評估的準確性，就需要將現(xiàn)階段，集體建設(shè)用地評估過程中存在的問題進行有效的解決，將相關(guān)的法律法規(guī)以及評估體系都需要進行建立并完善，才能促進土地流轉(zhuǎn)市場的規(guī)范化。

　　參考文獻：

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　　作者：張曉彥